豪客押注樓市者眾 豪宅料帶領下輪升浪 預期年內造價再升20% 超越08頂峰

利嘉閣地產研究部主管周滿傑在今天新聞發布會中指出，就公司近半年的分行客源背景作出分析，發現透過該行購置價值千萬元或以上豪宅的投資者，在金融海嘯爆發後一直上升，數量佔整體客源比例更由去年12月份的17%，不斷上升至5月份的34%，增幅多達17個百分點，數值更較一般月份的15%至20%比率為高。值得注意的是，在上述客源當中，不單僅僅局於本地買家，外籍及內地買家所佔比例亦正在不斷增高，估計投資勢力興起，將可在短期內繼續刺激豪宅成交量價節節上揚（見圖一）。

再從本行部份投資者及用家的投資取向，仔細分析入市原因，不約而同發現此群客源在金融海嘯後曾為資產重新配置，並增加投資物業比重。事實上，在金融海嘯前，客戶投資物業金額佔整體資產比重約為22%，非物業資產比例達78%；然而，金融海嘯爆發後，隨著客戶對股票、基金及債券等投資工具失去信心，紛紛將資產重新調撥，令目前物業投資佔整體資產比重上升至36%（見圖二），較金融海嘯前大增14個百分點。我們相信，已重新配置資產並落實入市的豪客目前只佔全港少數，隨著豪客傾向投資物業市場，並持有大量現金等候機會，購買力可望源源不絕流入豪宅市場，繼續支持豪宅市道向好。

另一方面，利嘉閣地產董事兼《至尊豪宅》主席張偉文則從宏觀市況作分析，發現到豪宅投資者及用家投資取態有所變化外，我們從本港貨幣供應增減走勢，亦可得知廣大市民如何調潑資金，從而掌握資金流向情況。事實上，樓市起落主要由資金變化引起的，進入樓市的資金逐漸增加，樓市交投亦會隨之活躍起來，樓價亦有可能被帶動上升。進入股市的資金與銀行的資金又是息息相關的。根據觀察，貨幣供應M1（市民持有的現金及活期存款）增長較貨幣供應M2（市民持有的儲蓄、定期存款及其他存款證）為高時，意味著市民都不再依靠利息偏低的儲蓄及定期存款，將存款化為現金轉投樓市、股市。我們看見，M1/M2比例在金融海嘯爆發後不跌反升，顯示市場閒資正不斷聚積，相信隨著市民增加投資物業比重，預期樓市可期因此得益，推斷未來樓市尤其是豪宅市場的買賣交投，必然十分暢旺（見圖三）。

除了外圍經濟及金融市場環境出現顯著變化外，樓市本身的購買力流向亦對豪宅市場興旺帶來啟示。分析08年1月至今年5月各類價位二手住宅成交比例，發現過去數月中價物業比重有趨升跡象。今年樓市轉角向上，旺市焦點最先源自200萬元以下的細價住宅，豪宅表現卻一直遜色，買賣個案佔整體二手住宅成交比例更一直向下。及後，換樓流轉力度開始增強，200至500萬元的中價住宅成交開始逐步上升，數字更由3月份低位的30.5%，急速上升至5月份的35.5%，市場焦點轉移至中價住宅的趨勢開始出現。

再根據過往領頭客源層遞次序來推測，中價換樓流轉開始出現，其正面效應將逐步上推至中高價住宅及豪宅市場。我們認為，豪宅換樓購買力提升將會在下一輪升浪之中大量釋放出來，再配合目前市場投資取向利好豪宅物業的趨勢，豪宅物業成交比重將可顯著上升。

張偉文相信，隨著大量熱錢湧入、豪客普遍加重持有現金及物業投資的資金比例、以及豪宅市場主要支持 - 換樓需求逐步到位等種種因素正不斷累積，將大利日後豪宅市場的發展，倘若在計及股市連升產生財富效應，估計豪宅市場將會成為下一輪樓市升浪的焦點。如以全港35個指標豪宅作參考，加權成交呎價最新報約13,105元，已較去年11月底位上升16.9%，相信利好因素推動下，豪宅造價升勢將可進一步加劇，估計樓價可從現水平再漲22%，大有機會在第三季突破去年中的高位，並在年底前有望升穿1.6萬元關口，豪宅樓價升勢將跑贏大市。