最壞時刻過去 市場重現生氣 住宅成交量價次季穩步上揚

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，本港樓市首季復甦進展良好，無論一、二手住宅成交均見冒升，樓價亦從低位顯著反彈，反映市場已成功擺脫金融海嘯陰霾，走過最壞時刻。雖然經濟前景不明朗，但看見市民信心已重新找到支持，再加上按揭息率下滑及對抗通脹的投資需求增加，倘若外圍再無特大事件發生，住宅市場的成交量價可望自此保持平穩、甚或穩步向上。

回顧首季，一手及二手市場均表現突出。發展商去年底花上數月時間看清樓市形勢後，終在今年重新積極推盤，刺激期間一手住宅登記量額按季增加10%及18%，分別至1,555宗及148.67億元水平，並同創近三個季度的新高。同時，二手住宅登記量額亦達14,869宗及412.43億元，按季增幅達33%及34%。

細看各類銀碼的二手住宅成交，價值1,000至2,000萬元的細碼豪宅、以及100至200萬元上車盤兩類物業表現最好，登記量分別增加69%及36%，反映樓市投資及基本需求強勁。另外，從活躍成交屋苑中看，則屬細價樓用家天下，嘉湖山莊、沙田第一城、新都城、淘大花園及新港城，而買賣以469及558呎等細價單位主導的黃埔花園，紛紛入選十大，樓市基本需求強勁進一步得到印證。

樓價走勢方面，由於二手承接增加，加上樓按息率下調，推動用家及投資者積極追貨，刺激住宅樓價穩步向上。以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅樓價於今年首季錄得6.3%升幅，豪宅（以35項物業為準）樓價更在期間從低位大幅反彈10.4%。至於租金，中小型住宅及豪宅租金雖已在3月份起止跌回穩，惟年初跌勢甚速，令兩者租金仍按季下跌0.2%及4.8%。

樓市首季表現不俗，住宅物業租售供應亦已重新取得平衡，除了明確展示市場悲觀心態消退，而樓市最壞時刻亦經已度過，宏觀調整已大致完成。雖然預期本地勞工失業率持續上升，受薪階層的收入被削後未能即時回復正常。然而，樓市其他基本因素如按揭息率低企、租金回報與活期存款息差、供樓負擔等（見圖）仍然維持安全水平，相信樓市有相當能力承受外圍及本地經濟衝擊，再下挫風險大減。再者，中央於4月份開始擴大「自由行」措施，可令新資金流入，有助本港經濟加快回穩，在穩健的基礎下，未來物業交投應可最少維持在今年首季水平，樓價亦會在現水平逐步築底。

另外，不得不提的是，信貸緊縮情況改善，樓價陷入惡性下跌循環的機會顯著減低，按揭及企業融資亦重新開放，更可望為經濟及樓市逐步注入生氣。

廖偉強展望次季走勢，由於今年首季一手銷情理想，發展商次季更積極推盤，加上部份屬規模逾千伙的大型新盤，有望牽引更多購買力出台外，不排除會吸引外圍資金跨界跨境湧入樓市；在信貸環境較為寬鬆下，新盤加快登場，亦有助增強住宅市場的換樓流轉，透過乘數效應放大威力，整體樓市尤其是二手旺勢可望延長至5月。

據此估算，今年次季一手、二手及整體住宅買賣登記量最終可達4,000宗、2.25萬宗及2.65萬宗，較首季分別上升61%、1.57倍及51%；期間整體住宅成交總值料可上升51%至850億元。此外，中小型住宅的樓價及租金預期分別上升5%及3%。至於豪宅，樓價及租金升幅料可達8%及3%。