08年樓市炒風盛 住宅短線轉手創11年新高 樓價升轉跌 每宗個案平均賺13.2%仍理想

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，金融海嘯衝擊樓市，影響雖然既廣且深，然而，年初二手市場炒風沸騰，另有不少投機者於年底二手物業超賣時出手撈貨轉手圖利，綜觀全年，物業短線轉手買賣個案仍然較06、07年有增無減。綜合利嘉閣地產最新數據所得，08年全港共錄3,298宗短線轉手（持貨90天或以內轉售物業的成交）的二手住宅買賣登記，涉及金額約77.18億元，兩項數字不僅較07年分別增加18%及48%，同時創出有關數字的11年新高外；短線轉手個案佔整體二手成交比例亦相應提升至3.9%，按年增加1.2個百分點，並創近4年新高，可見08年市場游資過多亂竄的事實（圖一）。

今年年初，中產家庭換樓需求強勁，中價物業成交量價猛漲，吸引大量投機者順勢流入炒賣物業圖利，亦有用家購入物業見樓價漲幅厲害，突然變身炒家，造就此價格區間的物業成為去年炒家的聚腳地。數據顯示，08年價值介乎200至500萬元的物業短線轉手登記宗數，便由07年的449宗，激增88%至08年的842宗，成為登記量增幅最大的物業類別。此外，價值介乎500至1,000萬元物業短線轉手個案亦按年激增83%至146宗，排名居次。

此外，雖然去年二手樓價並非一面倒上升，期間更曾大上大落，投機者仍可在不論市好市壞炒賣物業，並獲豐厚利潤離場，數據顯示，於08年錄得3,298宗短線轉手買賣登記當中，共有3,041宗、即92.2%得個案能獲利離場，數值較07年的91.2%增加1個百分點外，賺幅多於30%的個案更佔整體短線轉手買賣的比例更高達26%；與此同時，08年每宗住宅短線轉手個案平均能賺取13.2%，雖然較07年的13.5%為低，但仍相當理想。

例如於去年登記易手的港島南區壽臣山道東1號單數號屋的短線轉手登記為例，投資者先以7,480萬元購得物業，持貨84天後再以9,180萬元轉售單位，帳面獲利便多達1,700萬元，賺幅高達22.7%，更成為08年最賺錢的短線物業轉手個案，可見利潤豐厚。

周滿傑指出，金融海嘯來臨急速冷卻全球經濟，資產價值蒸發數以億計，財富效應威力不再，加上失業率上升以及本地出口表現疲弱，預期今年二手市場承接將明顯回落，而樓價亦難望大上大落，投機者捕捉入市、出市機會難度明顯增加。因此相信，09年住宅物業短線轉手活動將大幅減少，而投機者炒賣物業所賺的差價亦不會大多，估計整體獲利幅度亦會收窄至單位數字水平。