去歲中價二手住宅登記僅跌4%表現優

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，金融海嘯來臨，雖已大大降低二手業主換樓能力，惟受惠去年上半年牛氣沖天，中產買家換樓需求強勁，綜觀全年，中價二手住宅交投依然強勁，表現明顯較其他價格類別的物業優勝。綜合土地註冊處最新資料所得，08年全港共錄29,559宗價值介乎200萬至500萬元的中價二手住宅買賣登記，涉及金額約899.74億元，按年分別減少4%及3%；倘若以按年登記量值計算，兩項數值仍屬98年來的次高水平，可見中產力量膨脹，主導08年二手市場去向。

事實上，去年初實質利率持續向下，資產價格急速膨脹，財富效應不斷升溫，大量二手業主乘勢換樓，直接刺激去年中價二手住宅的買賣流轉。按樓價劃分，去年5種樓價分類的物業買賣登記量雖然全線下跌，唯獨價值介乎200萬至500萬元的中價物業跌幅輕微，買賣登記量僅以單位數字下跌，相比之下，其他物業類別買賣登記量則分別下挫14.0%至最高45.1%不等，可見去年中價二手住宅交投表現極為優勝；與此同時，由於中價住宅二手交投跌幅較整體（跌17.6%）為少，故成交量佔整體二手交投比例由07年的29.7%，飆升4.9個百分點至08年的34.6%，創出近十年新高。

另外，回顧去年數據，發現個別地區如將軍澳、荃灣及東涌/離島區的中價二手住宅登記更逆市上升，按年登記量更分別大幅彈升23%至80%不等，成為靜市奇葩。

按屋苑分析，由於中價二手樓承接依然強勁，負面影響未見波及熱門屋苑的交投表現。事實上，十大活躍買賣屋苑當中，有6個屋苑全年登記量有所增加，其中都會駅、珀麗灣、映灣園及港灣豪庭等新晉屋苑，更漸漸被中產用家受落，一年登記量更激增68%至逾2.2倍，情況較為特殊。

周滿傑指出，雖然中價二手樓市場去年表現出色，然而，金融海嘯來臨急速冷卻全球經濟，資產價值蒸發數以億計，支持二手業主換樓的財富效應消失，加上失業率正不斷上升，亦會削弱中產家庭的換樓意欲，預期09年中價二手住宅市場將受金融海嘯的餘波影響而進一步回落，全年登記量值料僅及2.5萬宗及750億元，預計按年跌幅分別約15%及17%。