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利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，金融海嘯突然湧至，急速冷卻物業交投，投資物業市道更直接受到衝擊。根據土地註冊處資料顯示，08年全年工商舖物業買賣登記共有9,815宗，涉及登記金額726.6億元，宗數及金額雖較07年減少31%及19%，創出近5年的新低，表現令人失望（圖一及表一）。
08年整體工商舖市道表現一覽
資料提供：利嘉閣（工商舖）
黃應年表示，雖然08年工商舖市道表現欠佳，價格租金調整幅度亦大，故此，目前市場普遍看淡09年工商舖物業租售價格走勢，而且看法過度悲觀，同時亦因為放大了負面因素，而忽略了利好工商舖物業市場的正面基本因素。
事實上，工商舖物業價格於08年全年已平均下跌約25%至30%，因此，租售價格在現水平再跌20%至30%，即兩年累積跌幅達50%至60%的機會，可謂微乎其微。他認為，由於物業投資市場已作顯著調整，相信已反映未來大部份利淡因素，故此，從租售價格現水平為基礎，再跌的空間實在有限，現在能夠觸動有持貨能力之業主大幅割價的因素亦實在不多，反而支持業主繼續持有物業的條件卻不少：
Ø 現時之按揭利率仍然低企，只是97年一半的水平，業主持有物業的成本較低。
Ø 租金跌幅屬業主承受能力及預期之內。
Ø 工商舖物業本身之新供應長期處於低水平，保值及未來的升值潛力可看高一線。
Ø 中長線投資者已開始物色一些高租金回報而售價已跌近三成的收租物業，此類高息回報之收租工商舖物業成交將逐步增加。
Ø 銀行存款利率近乎零息，扣除通脹率後，實際存款利率為負數，資金放在銀行會貶值，購買工商舖物業收取高租金回報為投資者之佳選。
Ø 銀行現時開始積極承造工商舖物業按揭，令工商舖物業之買賣成交有所增加。
Ø 有新意及新鮮的壞消息已不多，物業市場之信心已逐步增加及鞏固。
從環球投資角度考慮，今年應該會有一些國際性的投資者的資金流入香港，購買優質工商舖物業，他們認為，香港物業市場現時之投資價值及穩健性相對世界任何地方為高。
總括而言，利嘉閣（工商舖）預期，09年工商舖物業市道將呈「先跌後穩」之格局，用家及投資者應趁機物色工商舖作自用及投資之用。預測09年，由於本港經濟基礎良好，加上一些基本因素並未轉壞，況且，08年工商舖的成交量價、以至租售價格已作大幅調整，相信利淡因素已大致反映，估計不利因素逐步被淡化後，09年工商舖買賣登記量料可從谷底回升約7%至10,550宗水平，成交總值則可在730億元水平徘徊。
工廈市場：回顧及前瞻
利嘉閣（工商舖）工商部聯席董事朱亮恒表示，工廈市道自03年開始轉旺後，表現一直出色，直至去年次季開始、尚未在金融海嘯爆發前，表現已急速轉弱，故此，工廈市道在投資物業市場中表現最差。08年全年大市僅錄4,656宗買賣登記，較07年的7,329宗減少36%，倒流至04年市道初起時水平；隨著金融海嘯湧至，大量熱錢流出工廈市場，大手物業買賣顯著減少，令08年大市買賣總值亦下跌32%至174.07億元，但仍屬歷史次高水平（圖二及表二）。
按物業價值分析，價值少於200萬元的工廈交投跌幅最大，08年全年僅錄2,861宗買賣登記，涉及金額31.26億元，較07年的5,021宗及50.93億元，按年分別減少43%及39%。按地區劃分，熱炒地區包括葵涌、觀塘及新蒲崗區的物業交投，在金融海嘯及樓面價格累積龐大升幅下首當其衝，上述三區全年物業買賣登記量同時銳減40%以上，成為登記量跌幅最大的三大地區外；葵涌及觀塘區更未能承接07年旺勢，登記量未能再次突破千宗關口（表三）。
樓面造價方面，由於工廈造價相比商廈及店舖為低，投資者持貨能力亦較強，縱然金融海嘯殺到，各區樓面價格調整速度相對緩慢，而整體跌勢直至11月底開始才見顯著，狀況未能在按季數字完全反映出來。故此，就以去年末季作基礎，只有個別地區如新蒲崗、油塘、大角咀、元朗及沙田區等樓面造價顯現較大的跌幅，按年跌幅介乎13.1%至42.9%不等（表五）。 展望後市，朱亮恒指出，由於工廈市道調整已接近1年，市場已累積相當購買力；此外，各區工廈樓面造價於上月開始急挫20%至30%，跌價風險已降低，個別更呈「跌過龍」狀態，租金回報相對回升；再加上銀行又已適度放寬信貸，紓緩市場銀根短缺的瓶頸，相信在「低價效應」的刺激下，09年工廈市場買賣交投料會較08年回升10%至約5,100宗，惟成交總值卻可能因此而倒退15%至約150億元。相信隨著市場承接開始增強後，「超跌」樓面價格可望在從谷底反彈，令全年走勢呈現「先跌後升」的形勢外，另估計09年底整體樓面價格可望較08年底水平高出10%。
商廈市場：回顧及前瞻
利嘉閣（工商舖）商業部聯席董事梁嘉榮指出，商廈市場下半年受金融巨浪衝擊，買賣氣氛180度轉變，部分投資者希望套出資金，願以低價沽貨，導致個別商廈成交呎價大幅下滑，雖然08上半年商廈交投表現不俗，但仍拖累08年度全年商廈整體買賣登記僅錄得2,596宗及296.4億元（圖三及表六），較07年分別下跌27%及19%。
08下半年市況急劇轉變，梁氏認為，主要原因是個別業主信心不足，令市場出現不少筍價成交，拖低該批商廈本身應有價值，不過，年底前各級商廈租售價格經已累積一定跌幅，相信商廈呎價大幅下調情況將不會再次出現，故預計09年買賣價格及租金可望作適量下調，帶動寫字樓整體成交宗數及總值輕微上升約10%至15%不等。
利嘉閣（工商舖）商業部聯席董事陳錦鴻預測，由於利淡因素料於09上半年陸續浮現，各行各業未見有計劃逆市擴張，導致商廈價格出現下調壓力，現時跌幅最為明顯屬於中環區，該區08年商廈成交量值按年已下跌約55%及66%（表七），外圍經濟轉差明顯對甲級商廈買賣及租務影響較大，核心商業區甲廈08年租售價均由升轉跌，售價及租金指數更從上半年高位急挫42%及26%不等（圖四），故預期09年甲級商廈買賣價格將持續回落約15%。
陳錦鴻補充，租務市場同樣未能獨善其身，現時中環核心商廈呎租仍維持100元或以上，核心甲級寫字樓空置率偏低，未來數年供應仍然有限，經濟轉差未有令大業主有太大減價空間，不過，部分不欲「捱貴租」租客或會於租約期滿後，轉投向中環兩旁地區，尋找合適寫字樓，金鐘、灣仔、上環一帶成為熱門地點，故此，乙級寫字樓相對壓力較輕，預期09年整體買賣價格及租金僅回落5%至10%左右。
店舖市場：回顧及前瞻
利嘉閣（工商舖）地產商舖部聯席董事阮日良表示，綜觀08年，上下半年市況出現180度逆轉，金融海嘯嚴重打擊零售業，全年僅錄2,569宗店舖買賣登記，按年減少25%，成交總值跌7%，至256.05億元，兩項數字同時創下03年後的新低（圖五及表九）。
按物業價值劃分，零售散戶在金融海嘯後大幅收縮規模對抗寒冬，投資者見短炒獲利機會微，亦暫時避戰，使細價舖位需求急降，導致500萬元以下的店舖買賣註冊量值分別只有1,448宗及28.4億元，較前年顯著下挫32%及31%，是跌幅最高的物業類別。而16個主要零售區當中，九龍城區按年跌幅41%最高，去年僅錄126宗買賣（表十）。
不過，個別投資者看好優質舖位長線升值潛力，趁低吸納貴重舖位，刺激價值逾2,000萬元以上的店舖買賣登記宗數逆市增加8%至277宗，金額升7%至146.34億元。08年最貴重的「舖王」買賣登記則於3月份錄得，涉及旺角銀城廣場地下1至3號舖，成交金額高達6億元（表十一）。
阮日良預期，09年舖市將會是整固期，調整重點在租金。在市道旺的時候，業主與租客續約時往往會上調租金，但由於今年零售業經過去年底的萎縮，要尋找新租客不容易，故在商討租金態度趨向保守，相信不少業主為免趕走租客，會酌量調低租金。初步估計，二線舖位租金下調壓力較大，料會較去年高峰回落10%至20%；一線舖位方面，由於租客多屬連銷商戶或著名品牌，承租能力較強，加上核心零售區舖位需求大於供應，租金走勢料呈橫行局面。
至於售價方面，阮氏表示，舖位業主財力雄厚，普遍持有物業作長線收租，放售意欲不高，僅在年底金融海嘯發生後初期，個別業主急需資金周轉或看淡後市而劈價沽貨套現。隨著環球股市跌勢喘定，業主心態逐漸回復正常，近期市場已再無筍盤。而且，今年金融市況仍未復甦，市場沒有明確投資方向，除非買家出價十分理想，否則業主大多不願意割愛，在此情況下，估計一、二線舖位售價將會平穩發展。
成交量方面，舖位買賣放盤盤源有限，優質舖位尤其珍罕，對價格有支持，因此相信仍可吸引投資者買入物業，全年計買賣登記宗數應可保持去年成績，註冊量約2,600宗，金額亦維持260億元水平。
利嘉閣（工商舖）：09年工商舖物業市道預測
資料提供：利嘉閣（工商舖）
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利淡因素已大致反映 來年工商舖市道料可反彈
2009年01月12日
圖1：08年工商舖登記被金融海嘯吞噬31%
