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受全球金融海嘯衝擊，令08年樓市急速降溫，住宅物業成交量價更大幅調整。利嘉閣地產相信，由於主宰樓市盛衰的主要因素走勢轉弱，加上經濟危機尚未解除，預期09年樓市走勢仍會向下，呈「先跌後穩」狀態，預測09年一二手住宅買賣登記量再減接近15%至8.45萬宗水平，中小型住宅及豪宅樓價預測下跌約10%，當中大部份跌幅將在上半年呈現。
利嘉閣地產董事陳大偉表示，08年樓市走勢逆轉，由升轉跌，整體住宅買賣登記宗數更未能承接年初的旺勢而突破10萬關口，表現教人失望。根據土地註冊處資料顯示，截至12月10日為止，今年整體住宅共錄93,021宗買賣登記，涉及金額接近3,362億元，按走勢推算，預期08年全年登記量值最終可達9.78萬宗及接近3,425億元，較07年分別下跌21%及23%，但表現仍較06年8.15萬宗及2,386億元為佳（見附錄圖一及表一）。
按物業市場分析，一手市場表現最為失色。發展商受外圍市況轉壞限制推盤，令今年截至12月15日為止，一手實際推盤量僅有8,570伙，數量對比07年全年的9,505伙低位還要少10%，形成連跌5年的趨勢外，數字亦料將創下自千禧年以來的按年新低；此外，單位數量逾千的大型項目更只得將軍澳首都（2,096伙）及沙田御龍山（1,375伙），難以長期聚集市場焦點在一手市場，亦在先決條件上限制08年一手私宅銷路。故此， 08年全年一手住宅買賣登記宗數及金額預測僅及1.08萬宗及逾714億元，較07年分別下挫46%及43%，有關數字將創下96年土地註冊處正式發布電子登記記錄以來的按年新低（見附錄圖二及表二）。
一手表現失色，二手住宅交投亦難獨善其身，預測08年二手住宅註冊量值分別約8.69萬宗及約2,710億元，較07年同時下跌16%（見附錄圖三及表三）；在缺乏新盤供應下，本年二手住宅佔整體住宅買賣登記比例高見89%，創紀錄新高（見附錄圖四）。
不過，值得注意的是，儘管今年二手住宅氣氛薄弱，但中價物業仍能在用家支持下逆市造好。事實上，預測08年價值300至500萬元的二手住宅登記宗數及金額約達1.37萬宗及509.43億元，按年分別微升1%及0.3%，成為唯一於二手市場中，成交量額同時錄得升幅的物業類別（見表三）。
按地區分析，二手購買力傾向新界西、北發展，帶挈屯門、荃灣、元朗、上水/粉嶺地區的二手成交量排名有所上升。事實上，今年截至12月10日為止，屯門便以多達5,037宗二手住宅買賣登記，成功超越將軍澳區，成為08年熱賣二手地區之首；荃灣、元朗及上水/粉嶺區的二手登記量排名亦分別上升至第4、第6及第8位，較07年排名有2至4級的提升（見附錄表四）。另外，受樓市走勢逆轉影響，預計08年只有嘉湖山莊的二手登記量能夠超1,000宗關口；相反，沙田第一城及美孚新村則未能承接旺勢，以「破千」記錄完成08年（見附錄表五）。 陳大偉指出，受信貸緊縮及市民財富蒸發影響等不利因素影響，二手樓價在今年首季升至高峰後便開始滑落。以全港50個指標屋苑計算，中小型住宅樓價於今年首11個月下跌16.2%跌幅，預計全年累計跌幅達18%；首11個月的租金跌幅為11.8%，預期整體租金全年最終下跌約14%。以35項指標屋苑作計算基礎的豪宅物業，首11個月樓價及租金分別下跌20.6%及10.1%，預測兩者跌幅最終擴大至25%及15%，跌勢明顯較中小型住宅為高（見附錄圖五及圖六）。
負面因素尚在 09年表現料仍失色
利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，雖然11、12月份樓市弱勢稍見緩和，不過，環球經濟危機尚未解除，負面因素仍會陸續浮現，預期09年住宅市場表現仍然失色，並會以「先跌後穩」狀態運行。事實上，向來主宰樓市盛衰、樓價升跌的兩大因素 — 實質存款利率及美元匯率 — 走勢惡化，本地市民及外資購買本地物業的意欲料會強弱，樓市交投將無可避免繼續低位徘徊，樓價亦會持續向下調整（見圖一及二）。
尚幸樓宇供應不多 樓市震盪較97年輕
廖偉強雖然看淡09年住宅市道，但長線而言，由於全球尤其是本港利率低企，借貸成本較低有助經濟及樓市加快復甦；各國政府聯手救市，齊齊「印銀紙」以「泡沫救泡沫」，防止經濟硬著陸，與過往調整時期的救市手法有顯著分別，樓市牛市可能尚未「死亡」；再者，本港未來樓宇供應不多，發展商傾銷樓盤造成惡性跌價循環的機會甚低，而二手空置單位數量亦不多，樓市弱勢較易糾正。相信是次樓市調整會較97年輕微及短促，估計只需時約2年便可完成。
再環顧目前環境，由於住宅租售價格又已累積相當跌幅，進入多年來升跌市造成的密集支持區（見圖三）；況且，多項跌市指標如利率下跌及借貸困難的景況相繼出現，此等因素又已被大致反映，估計樓市已捱過最動盪的蕭條期日子，並將進入樓市景氣循環裡的谷底期（見圖四及表二）。按目前樓市形勢計，未來住宅市場波動會較今年年底為輕。
09年樓市料「先跌後穩」
綜合以上論點，09年雖非樓市的「好時年」，尤其是當上半年企業結業潮、裁員潮、上市公司公布業績期來臨，加上1、2月份的新春淡靜期、以及5、6月考試高峰期等季節性因素影響，整體住宅市道包括成交量價仍會反覆向下；不過，踏入下半年，市場逐漸消化不利因素，住宅物業成交量價可望止跌回穩，倘若屆時中央或特區政府推出利好經濟措施，不排除物業交投及價格可以掉頭回升。
由此初步預測，09年一二手住宅買賣登記量值最終可達8.45萬宗及2,590億元水平，預測按年跌幅分別為14%及24%，而登記宗數的調整幅度將會較08年為少；另外，估計發展商因應市況適度加快推盤，將推高一手住宅登記逾30%至1.45萬宗，而一手佔整體住宅買賣登記比例亦會相應提升至17%（見表一）。
此外，中小型住宅的樓價及租金預期將在09年同步下跌10%，而豪宅跌幅分別為10%、及5%至8%，當中大部份跌幅將會在09年上半年呈現（見表一）。
表一：利嘉閣地產08年住宅市道回顧及09年展望
資料提供︰利嘉閣地產研究部
表二：樓市景氣循環— 97及08高峰前後對比
資料提供︰利嘉閣地產研究部
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經濟危機未除 09年樓市料「先跌後穩」 全年住宅樓價預計下跌約10%
2008年12月18日
圖1：樓市景氣循環 — 樓市現時在哪裡？ 
圖2：實質存款利率回升 樓市交投料低位徘徊
