11月私宅轉手58%獲利 22個月最低 每宗轉手平均獲利3% 07年至今最少

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，金融海嘯的來臨，刺穿樓市泡沫，二手樓價急速尋底，私宅業主沽樓蝕讓比率不斷上升，情況令人擔憂。綜合土地註冊處資料所得，11月份全港共錄1,129宗二手私宅獲利買賣登記（主要反映1個月前實際市況），佔同期已知上手買入價的二手買賣比例57.9%，較10月份的74.1%急挫16.2個百分點，形成連跌半年的頹勢，數值更創出自07年2月以來（即近22個月）的新低；另外，值得注意的是，帳面蝕讓個案佔整體二手私宅買賣比例近月不斷上升，及至11月份更攀升至40.2%，較9月份25.0%激增15.2個百分點，則創近20個月新高。

按樓價分析，細價物業的轉售獲利比率跌幅最為顯著。數據顯示，上月市場共錄189宗價值少於100萬元的已知買入價的私宅買賣登記，當中獲利有119宗，獲利比率37.0%，較10月份的69.5%下跌32.5個百分點，可見樓價向來擁有強大抗跌能力的細價樓，物業價格因海嘯來臨而失去支持。按息突然抽升，不利業主「換樓」，令價值介乎200至500萬元的二手樓轉售獲利比率下跌24個百分點至53.0%，反映置業借貸成本增加，加速中價物業造價的跌勢。

若以屋苑計算，近月錄得獲利成交較多的沙田第一城、將軍澳中心及嘉湖山莊，11月份私宅轉售獲利比率分別為53%、83%及27%，數值較10月份分別下跌37個、17個及35個百分點之多，由此可見，樓價走勢持續偏軟令售樓獲利個案減少。

另一方面，由於雷曼事件「曝光」後，曾一度令二手樓價急速下瀉，令不少業主不理賺蝕低價沽樓，故促使11月份每宗私宅轉手個案平均僅獲利3.0%，相比10月份的14.5%亦下跌11.5個百分點，屬07年以來的單月新低外，亦貼近「見紅」境界水平。

周滿傑相信，金融海嘯帶來的負面影響波及實體經濟，樓市所受衝擊正不斷增加，加上銀行調升按息，並收緊按揭借貸尺度，造成嚴重資金瓶頸問題，料會進一步增加樓價的下跌壓力，亦會拖累二手業主沽樓獲利的機會降低。因此相信，在未來兩、三個月內，私宅轉手料會「蝕多過賺」，成功獲利比率將會跌破50%外，物業轉售時更有可能「見紅」。