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08年是樓市由旺轉靜的一年，在次按問題及其引發的金融海嘯衝擊下，下半年樓市表現大倒退，成交量更曾創出沙士後單月新低。受市場氣氛影響，去年底、今年初表現勇猛的豪宅市場亦被拖累，下半年後勁不繼，交投變得稀疏，使全年註冊量料按年挫29%至4,930宗。不過，隨著大部份壞消息已被市場消化，加上二手樓價累積相當跌幅，發展商又表明會加快推盤步伐，估計明年樓市氣氛將會回暖。隨著新供應增多，故預期09年豪宅市場將由一手帶動二手，註冊量有機會增加18%至5,800宗水平，一手交投佔整體註冊量比例更有機會突破40%的偏高水平。
金融海嘯衝擊樓市 豪宅交投銳減近30%
利嘉閣地產沙田大圍豪宅、大埔及加州錦繡助理營業董事郭兆輝表示，回顧整個08年豪宅買賣交投，上下半年市況有明顯分別。承接去年底的旺勢，年初豪宅物業氣勢強勁，不僅交投暢旺，樓價亦屢創新高，個別單位甚至超越97年高位，表現突出。不過，及至下半年，自美國爆出次按風暴後，本港樓市跟隨外圍市況偏軟發展。
土地註冊處資料顯示，截至12月3日，今年整體豪宅（價值1,000萬元或以上住宅物業‧下同）買賣登記共錄4,518宗，按比例推算，預期全年數值可達4,930宗及約1,175億元，登記量值將同時按年同時減少約29%（見圖一及表一）。
按若物業類型分析，一手在貨源短缺的客觀環境影響下，表現遜於二手。數據顯示，截至12月3日為止，今年一手豪宅註冊量值分別有1,311宗及347.87億元。預測全年數值分別為1,550宗及380億元，登記量值料將按年銳減38%及41%（見表二）。綜觀全年，物業值價介乎1,500萬元至2,000萬元的豪宅物業跌幅最高，預測全年註冊量值分別錄得302宗及52.4億元，兩項數字同時下跌62%。此外，以預測數字計算（一手1,550宗、整體4,930宗），一手註冊量佔整體豪宅買賣登記約31%，較去年下跌5個百分點。
二手方面，估計全年數字分別約3,380宗及794.7億元，兩者分別按年減少23.4%及20.5%，當中以價值介乎5,000萬元至1億元的「超級豪宅」成績最差，全年料只有126宗買賣登記，總值81.7億元，分別較去年顯著減少31.5%及32.1%，是跌幅最多的物業類別（見表三）。年內註冊量最高的豪宅為貝沙灣，截至12月3日共錄178宗買賣登記，次季席依次為凱旋門（115宗）及擎天半島（107宗）（見表四)。
郭氏續說，樓市於過去半年進行調整，豪宅造價亦見倒退，9月中的金融海嘯更加快樓價下跌速度，多個豪宅物業樓價呈「裂口式」下跌。利嘉閣地產研究部資料顯示，全港35個指標豪宅目前整體呎價約11,213元，年初至今累積跌幅達20.6%，重返去年中水平，9月至今已急挫18.5%。租金亦跟隨樓價向下，以致今年首11個月錄得10.1%跌幅，跌至去年9月水平（見圖二）。
利嘉閣地產九龍豪宅助理營業董事林松偉稱，回顧今年一手推盤情況，發現今年發售的新盤不多，倖當中不乏大型項目，令推盤量較去年有所增加。過去一年，全港共有11個全新項目登場，涉及2,948伙，較去年1,078伙增加1.73倍，單計沙田御龍山（1,375伙）已超越去年全年數字，而何文田半山壹號則是近兩年首個登場的市區豪宅新盤，使九龍區打破07年「零推盤」悶局（見圖三及表六）。
明年豪宅新盤供逾4,000伙 九龍區獨佔鰲頭
林松偉續指，礙於今年下半年市況轉靜，不少發展商放慢推盤速度，不少原預計可於內年發售的新盤亦押後至明年才登場，令09年新供應創過去八年新高。數據顯示，明年可供發售的豪宅全新項目估計有33個，涉及4,050伙，較今年增加37%（見圖三及表七）。
三區之中以九龍區最情況特別，雖然新盤數量最少，只有9個項目，單位數目卻是三區之中最多，達2,422個，佔新盤供應量59.8%，其中包括兩個提供逾700伙的大型豪宅項目，分別為九龍站天璽（825伙）及牛池灣峻弦（738伙），上述兩盤連同何文田半山壹號2期的439伙，三個項目合供已為市場帶來超過2,000伙新供應，佔明年新供應總數近半。
新供應向來稀少的港島區，明年料有9個項目、共523伙可供發售，以單幢項目主導，如西半山西摩道項目（80伙）及干德道39號（66伙），較大型的只有東半山大坑道13至15號項目，涉及275伙。新界區方面，09年新盤供應有16個項目，單位數目1,105伙，沙田壹號雲頂2期（131伙）及大埔比華利山別墅3期（163伙）均是逾百伙的豪宅新盤。
下半年市況急劇萎縮 惟低價效應有利交投回順
利嘉閣地產董事兼《至尊豪宅》主席張偉文回顧過去一年樓市表現時指出，下半年市況「煞停」，主要是受到外圍不明朗因素拖累，令買家失去入市信心所致。事實上，08年上半年逾千萬豪宅買賣登記宗數已錄3,593宗，佔全年註冊數字約73%（以全年預測數字4,930宗計算），反觀，下半年至今只有1,300多宗登記，可見美國次按問題及環球金融海嘯對豪宅物業買賣交投影響深遠。
不過，樓價調整至今已具相當吸引力，以35個指標豪宅分析，現時整體豪宅平均成交呎價價已較今年高位回落24.6%（11月份的11,213元對比3月份的14,864元），現時造價已大致重返去年7、8月前大升市前水平，部份豪宅物業如賽西湖大廈呎價更於金融海嘯後至今短短兩個多月期間急挫33.2%，新晉豪宅如貝沙灣及擎天半島期間亦分別錄23.6%及24.5%跌幅（見表五）。不少用家及投資者有見及此，即重新部署入市，刺激11月份35個指標豪宅成交量按月飆升65%（由10月份的102宗增加至11月份的168宗），成績理想。因此，相信在「低價效應」之下，豪宅買賣交投將會逐步靠穩，對09年市況不應過份悲觀。
09豪宅買賣登記有力上闖5,800宗 一手比例料增至41%
展望09年，張偉文表示，大部份壞消息已出台，市場亦已慢慢消化有關消息，儘管經濟需時復元，但估計豪宅買賣交投將擺脫今年下半年的悶局，交投量應有所增長。而且，與今年新供應偏少的情況有別，明年市場料有多個焦點項目登場，單位數目逾4,000伙，有助推高整體入市氣氛，刺激買家入市。
張氏預測，在貨源充裕的情況下，一手豪宅買賣登記宗數有機會按年激增55%，至2,400宗水平，數字佔整體註冊量比例可望挑戰41%偏高水平，較今年增加10個百份點。二手方面，雖然「低價效應」有助吸引買家入市，但相信二手市場需時整固，交投量難及去年底、今年初大旺市時水平，故二手註冊量平穩發展，初步推算明年可由今年估計3,380宗輕微增加至3,400宗水平，並令全年註冊量錄5,800宗，較今年增加18%，金額則升26%至1,480億元水平。
價格方面，經過過去數月的急跌，豪宅造價跌勢可望喘定，很大機會於明年初找到支持，並相信其後樓價將呈窄幅上落，料高低波幅在10%內。至於租金方面，由於通脹放緩，加上公司客大手租用豪宅作員工宿舍的情況減少，豪宅租客承接能力相應削弱，使租金缺乏上升動力；再加上今年租金調整幅度遠較樓價細，租金走勢又往往較樓價走勢滯後，因此預料明年租金仍有下調壓力，租金或再跌5%至8%。
利嘉閣地產08年豪宅市道回顧及09年展望
資料提供︰利嘉閣地產
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利嘉閣：09豪宅一手帶動二手 全年交投料增18% 一手比例或高逾40%
2008年12月10日
圖1：逾千萬元一二手豪宅買賣登記按年走勢 
圖2：逾千萬元一二手豪宅買賣登記按年統計
