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09年2.68萬伙私宅可供發售料發展商適度推盤增收益一手成交可達1.3萬宗

2008年12月04日

圖1：一手私宅買賣登記按年統計

受累樓市走勢逆轉，加上發展商審慎推盤，令實際一手推盤量持續萎縮，08年一手物業銷售成績顯著滑落。利嘉閣地產預期，雖然09年樓市前景仍然不甚明朗，加上發展商補充土地儲備進度緩慢，相信發展商仍會審慎推盤，不過，礙於發展商需要在淡靜市況中適度加推項目爭取售樓收益，預期在明年2.68萬伙私宅可供發售的情況下，估計實際推盤量料會適度回升之餘，單位售價亦會稍作下調刺激市場需求，預期09年一手私宅成交量將回升約30%至約1.3萬宗水平，成交總值增加約15%至880億元，整體表現可審慎樂觀。

樓市走勢逆轉 08年一手銷售成績顯著滑落

利嘉閣地產西半山及薄扶林助理營業董事楊建文表示，受累金融海嘯湧至令樓市走勢逆轉，發展商推盤步伐以至整體一手私宅銷情顯著滑落。事實上，今年截至12月2日為止，一手實際推盤量僅有8,371伙，預期全年數值將達8,479伙，數量對比07年全年的9,505伙減少11%，形成連跌5年的趨勢外，數字亦料將創下自千禧年以來的按年新低；此外，單位數量逾千的大型項目更只得將軍澳首都（2,096伙）及沙田御龍山（1,375伙），難以長期聚集市場焦點在一手市場，亦在先決條件上限制08年一手私宅銷路（見圖一）。

除了全新項目登場速度緩慢外，發展商亦未積極銷售積存餘貨，存貨量未見進一步滑落，並在4,200至4,800伙之間的低位徘徊（見圖二）。故此，在兩大貨源協調缺乏彈性下，一手私宅交投因此受到影響，08年截至12月2日為止，全港僅錄9,108宗一手私宅買賣登記，涉及金額700.64億元，預計全年數字最終可達9,970宗及765億元，兩項數值將較07年分別減少49%及38%外，登記量亦創下自96年有史以來（即13年）的按年新低（見圖三及表一）。

雖然08年一手銷售數據欠理想，不過，住宅售價自去年末季急速飆升，加上發展商今年主力推銷貴重物業及市區優質大單位為主，導致一手私宅平均成交金額持續上升。資料顯示，08年至今每宗一手住宅平均成交金額約769.26萬元，07年僅635.61萬元，按年增長21%，創下自96年有史以來新高，市民對優質單位甚為渴求。

2.68萬伙全新供應料成09年一手大市動力來源

利嘉閣地產荃灣、深井、元朗及天水圍助理營業董事蔡榮增指出，08年發展商推盤甚為抑制，但相信發展商積存餘貨已達至極低水平，估計再難顯著滑落，故相信09年發展商將無可避免推出全新項目應市，令供應狀況出現顯著變化，而情況更已率先在待批預售樓花的單位數量上得到啟示（見圖四）。

綜合利嘉閣地產研究部最新資料所得，09年全港將有76個全新一手私宅項目、合共26,766伙可供發售。按地區劃分，新界區供應量依然稱冠，涉及項目多達35個，單位總數共16,463伙，佔來年全港供應的61.5%，新供應則偏重元朗區，該區來年共有8個項目合共4,621伙可供登場，稱冠各區；馬鞍山﹙3,312伙﹚及將軍澳﹙2,704伙﹚亦屬來年重點發展區，此外，住宅重鎮屯門及沙田區，亦有多達2,157伙及1,683伙全新單位供應。

此外，多個矚目大型項目亦會列隊登場，包括馬鞍山銀湖‧天峰（2,169伙）、屯門港鐵屯門站上蓋項目（2,125伙）、元朗YOHO Town 2期（1,938伙）、將軍澳日出康城2期（AB地盤）（1,688伙）、沙田港鐵大圍維修車站首期（1,360伙）、馬鞍山77區（1,143伙）、元朗栢慧豪廷（1,068伙）及將軍澳56區（1,016伙）。

九龍區供應量則有8,021伙，新盤供應集中大角咀（2,357伙）、新蒲崗（1,179伙）及尖沙咀（1,170伙）及，當中提供逾千單位大型住宅項目共有2個，分別新鴻基獨資興建的譽‧港灣（1,179伙）以及恆隆浪澄灣尚未開售部份（即1、2、7、8及9座，合共1,104伙）。

至於港島區來年僅得2,282伙全新單位供應，呈持續下滑趨勢，由於該區來年沒有逾千伙的大型項目登場，故此，新鴻基旗下香港仔鴨脷洲海旁道（786伙）、嘉里及市建局位於西營盤第一街 / 第二街（496伙）、以及置地大坑道13至15號（275伙），將會成為該區的焦點項目。

值得留意的是，除了大型項目眾多外，半官方機構港鐵亦有7個鐵路沿線上蓋項目、合計9,239伙可供發售，當中最大型的三個項目如馬鞍山銀湖‧天峰、屯門港鐵屯門站上蓋項目及將軍澳日出康城2期（AB地盤），已可為一手市場提供多達5,982伙全新供應；至於公營機構市建局亦有6個項目可以登場，單位數量亦多達1,814伙。

發展商適度加推項目增收益 09年一手銷售審慎樂觀

利嘉閣地產董事兼《極級新盤》主席伍洽強指出，縱然09年樓市前景仍然不甚明朗，加上發展商補充土地儲備進度緩慢，相信發展商仍會審慎推盤，不過，礙於發展商仍然需要在淡靜市況中酌量加推項目爭取售樓收益，加上發展商積存餘貨數量不多，相信發展商推出全新項目比重及數量將會較08年為多，估計全年實際推盤量將會適度回升至1.4萬伙水平之餘，單位售價亦會稍作下調刺激市場需求，預期09年一手私宅成交量將回升約30%至約1.3萬宗水平，成交總值增加15%至880億元，整體表現仍可審慎樂觀（見圖一）。

伍洽強另預期，由於近年一手細價盤應市數量極少，實際銷售數量嚴重偏低，相信一手細價樓市場已經積累龐大購買力，倘若發展商能利用此特別形勢，推出價值250萬元以下的單位來填補「市場真空」，料可進一步推動一手私宅銷售數字上升。

此外，為配合金融市場變化，發展商料會在推售項目時，在樓宇按揭及付款辦法細節上更加彈性，吸引用家及投資者置業興趣，從而加快項目銷售速度。