10月私宅轉手76%獲利 今年最低 每宗轉手平均獲利11.8% 1年最少

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，受金融海嘯及按息上升等不利因素多方夾擊，二手樓價急速尋底，私宅業主沽樓蝕讓個案明顯增加。根據土地註冊處最新資料顯示，10月份全港僅錄1,708宗二手私宅獲利買賣登記（主要反映1個月前實際市況），佔同期已知上手買入價的二手買賣比例76.1%，較9月份的80.2%下跌4.1個百分點，形成連跌5個月的頹勢，數值更屬今年單月新低；與此同時，10月份私宅轉手平均獲利幅度僅為11.8%，相比9月份的16.0%亦下跌4.2個百分點，亦屬近1年新低。另外，值得注意的是，帳面蝕讓個案佔整體二手私宅買賣比例近月不斷上升，及至10月份更攀升至22.6%，較9月份18.3%增加4.3個百分點。

按樓價分析，中上價物業的轉售獲利比率跌幅最為顯著。數據顯示，上月市場共錄165宗價值介乎500至1,000萬元的已知買入價的私宅買賣登記，當中獲利有127宗，獲利比率77%，較9月份的86.0%下跌9個百分點，可見換樓流轉萎縮大幅削弱物業承接力。此外，按息突然抽升，不利業主「換樓」，令價值介乎200至500萬元的二手樓轉售獲利比率下跌4.9百分點至78.3%，可以預期早前按息抽升，增加置業借貸成本，將會令日後中價樓轉售獲利比率進一步下跌。

按地區分析，發現二手造價向來穩定的港島區物業亦受淡市動搖。種種利淡因素出現，除了令短線轉手買賣難於獲利之外，有部份於97、98年開始持貨的業主沽樓時亦可能由賺轉蝕，拖累該區私宅轉手獲利比率從9月份的87.3%，下滑5.3個百分點至10月份的82.0%。

若以屋苑計算，近月錄得獲利成交較多的新都城及映灣園，10月份私宅轉售獲利比率分別為63%及68%，數值較9月份分別下跌16個及21個百分點之多，由此可見，樓價走勢持續偏軟令售樓獲利個案減少。

周滿傑相信，銀行早前收緊按揭信貸及物業估價準則，不少業主被迫擴大議價空間出售物業，拖累樓價跌勢更見加劇，二手蝕讓個案因此進一步增多，相信在未來兩、三個月內，私宅轉售獲利的成功比率料會跌破70%關口外，物業轉售時的平均獲利幅度亦會下降至單位數字水平。