樓價泡沫消除 二手調整步伐放緩

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，金融海嘯爆發後，本港樓市表現急轉直下，無論物業流轉以至樓價均大幅滑落，不過，隨著上月二手樓價大跌，已經非常接近樓價其中一個主要支持區，物業吸引力正開始提升，開始有個別買家「執筍盤」，意味著市場承接有所增加，樓市「正能量」開始聚積，雖然預期樓價尚有下調空間，不過估計跌勢將會放緩，相信跌勢最急時候亦已經過去。

二手樓價跌近主要支持區

利嘉閣地產董事張偉文集合多年二手樓價走勢數據，再結合技術分析後指出，發現二手樓價於十月份「裂口」下跌，重返07年中樓價尚未大升前的水平外，並開始貼近多年來樓價多次升跌及轉勢之中，所造成的一個主要樓價支持區。

從技術角度作分析，每當樓價跌進主要支持區後，往後二手交投交投以至樓價跌勢將會放緩、甚至掉頭回升，例如95年市場消化政府打擊炒樓措施，98年底科網熱朝尚未來臨、樓價「超跌」調整，05年下半年美國連番加息引發樓市技術調整等事件，便屬最佳例證（見圖一）。

我們相信，刻下二手樓價已較高位累跌接近15%至每方呎4,112元水平，非常貼近樓價主要支持區（樓價介乎每方呎3,300元至4,000元），只要往後樓價再次輕微向下調整、並進入此支持區後，二手交投及樓價跌勢可暫時喘定。

事實上，全港50個指標屋苑造價已在十月份單月下跌11.1%，從高位累積跌幅更多達19%，當中龍頭屋苑物業包括太古城、康怡花園、海怡半島及德福花園的樓價跌幅多於大市，形成「超跌」，率先進入支持區，即時刺激十月份成交量彈升41%至1.25倍不等。豪宅市場方面，全港35個指標豪宅造價已在上月單月下跌12.5%，從高位累積跌幅更多達19%，當中個別物業如漾日居、擎天半島、君頤峰的樓價「裂口下跌」後，即時刺激成交量彈升50%至7倍不等，可見市場已逐漸有支持（見表一及表二）。

租金回報高吸引投資者入市

利嘉閣地產董事伍洽強表示，除了二手樓價已調整至吸引水平，其他實質基礎因素亦正逐步改善，當中住宅租金回報率回升便屬最佳例證。綜觀目前二手市況，金融海嘯令本港樓價由高位回落接近20%，個別屋苑造價更已下跌至04、05年水平，不過，由於租金減幅明顯較樓價為少，導致大型屋苑租金回報率普遍則呈現上升趨勢。

伍洽強指出，根據統計資料，50個指標屋苑的整體平均成交呎價（見圖二），由今年3月高位的4,998元，急跌19%至現時約4,053元，並接近去年9月份水平。相反，伍氏稱租金回報率則逆市呈現升勢，由今年初最低的4.5%（見圖三），調高至10月份的4.9%，並創下06年至今，租金回報率最高的水平。就個別屋苑而言，不少屋苑的租金回報率已累積相當升幅或已高逾5%（見表三），包括港島區的康怡花園、九龍區柏景灣、宇晴軒、新界區的沙田第一城、愉景新城及麗城花園等。

樓價跌、租金回報上升，自然吸引投資者入市，伍洽強說近期相繼出現中長線投資者趁低吸納的個案，例如淘大花園I座一個501平方呎單位，剛由一名長線投資者以147萬元承接，而租金回報率就高達6%（見表四）。

伍洽強認為，最近港股造好，而整體樓價亦已回落07年水平，刺激用家的入市意欲，紛紛出動睇樓，物色心儀單位，帶動近半個月以來，各區睇樓量顯著回升30%至100%不等；再加上租金回報率高，亦同時使不少投資者蠢蠢欲動，希望趁機會「執平貨」作中長線投資用途。因此，伍氏相信在多項因素配合下，樓價即使仍有下調空間，跌幅亦將收窄。

市民供樓負擔仍低

利嘉閣地產董事陳大偉表示，美國息口持續向下調整，雖然本港未有跟隨下調，但加息機會卻相應減低；再者，二手樓價已從今年高位平均下跌最少15%，令現時入市的市民供樓負擔相應回落，最終導致市民供樓支出佔整體收入比重，由今年初的36.73%(見圖四)，輾轉回落至現時的32.65%，在形勢上有利各類用家入市。

睇樓量未跟交投下跌 反映購買力充裕能支援樓市

自雷曼事件過後，各大屋苑成交量銳減，令樓價顯著回落，投資意慾亦逐步降低；不過，根據利嘉閣地產研究報資料顯示，50指標屋苑睇樓量卻不跌反升，以現在屬「用家市」物業市場，雖然買家入市意慾轉趨審慎，但以08年每周睇樓量作比較，僅有5個星期睇樓量指數低於100（時間主要為農曆及西曆新年前後）（見圖六），反映目前靜市只不過是因為準買家按兵未動，希望可以「執平貨」，而市場仍有充裕潛在購買力，支援後市發展。

根據50大屋苑睇樓量指數所顯示（見圖六），上月最後一周睇樓量指數錄得118.2水平，與08年1月首周比較，睇樓量指數上升約21%，買家睇樓意慾更見踴躍；相反50大屋苑樓價指數則由今年首周所錄得101.3，回落至上月底的90.3水平，下跌逾10.8%。陳大偉表示，樓價進一步下調，各準買家較年初更見頻頻出外睇樓，其中以細價樓市場最為顯著，由於物業銀碼細，正適合一批等待樓價回落的上車用家，反映市場上仍有強大潛在購買力，不過礙於個別買家於心理上認為屋苑樓價尚未見底，故暫時按兵不動，希望業主擴大樓價減幅才落實入市而已。

陳氏補充，中小型物業負擔比率細，以用家市場為主導，少有炒家大手入市，令樓價不會「大升大跌」，早前新界區200萬元以下物業樓價，亦並未有因上年尾樓市升浪而大幅急升，故此現時樓價回落，預期跌幅亦不會太大，只要個別屋苑單位樓價較年初高位下調逾20%（見表五），便即獲買家承接，加上部分屋苑3房單位已下跌200萬元以下水平，市場換樓客需求陸續增多，估計需求量保持平穩向上情況下，未來細價樓樓價跌幅將逐步收窄，樓價回穩可望刺激屋苑成交量轉活。

是次調整鏟除泡沫 樓價料回落至支持區便有承接

利嘉閣地產董事總經理廖偉強認為，以全港25個傳統屋苑樓價走勢作參考（見圖一），發現二手樓價自去年底展開強勁升勢，至今年3月已累積飆升近20%，之後開始調頭向下，迄今輾轉下跌約15%，迫近支持區上限4,000元水平。

廖氏續指，樓價經過過去7個月的調整，已大致清除由去年底至今年3月形成的泡沫，重返升市前的價位，重返正常水平。他相信，雖然未來樓價仍會受外圍因素左右，不排除短期內仍有下調壓力，但隨著本地經濟基礎仍強，並正開始發揮作用，故預測樓價跌勢將有所放緩，並在樓價支持區上限以下的10%幅度上落。

廖偉強續稱，雖然樓價走勢易受整體經濟及市場氣氛影響而持續下滑，不過，回顧08年樓價頂峰與97年仍有一段距離，亦即是說，當下樓價泡沫較97年的為小（見圖一）；再加上目前本港經濟體系較97年至03年間穩健，多項因素亦較優勝，包括：