9月份私宅轉售80%獲利 今年次低 每宗轉手平均獲利16.0% 11個月最少

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，次按危機擴大，二手樓價急速尋底，私宅業主沽樓蝕讓個案明顯增加。根據土地註冊處最新資料顯示，9月份全港僅錄2,065宗二手私宅獲利買賣登記（主要反映1個月前實際市況），佔同期已知上手買入價的二手買賣比例80.2%，較8月份的83.4%下跌3.2個百分點，形成連跌4個月的頹勢，數值更屬今年單月次低；與此同時，9月份私宅轉手平均獲利幅度僅為16.0%，相比8月份的16.0%亦下跌2.5個百分點，亦屬近11月的新低。另外，值得注意的是，帳面蝕讓個案佔整體二手私宅買賣比例近月不斷上升，及至9月份更攀升至18.3%，較8月份15.2%增加3.1個百分點。 

按樓價分析，中上價物業的轉售獲利比率跌幅最為顯著。數據顯示，上月市場共錄185宗價值介乎500至1,000萬元的已知買入價的私宅買賣登記，當中獲利有159宗，獲利比率85.9%，較8月份的91.5%下跌5.6個百分點，可見換樓流轉萎縮大幅削弱物業承接力。此外，「上車」需求萎縮，削弱細價樓的承接力，價值介乎100至200萬元的中價二手樓的轉售獲利比率急挫4.8百分點至77%，可以預期早前按息抽升，增加置業借貸成本，將會令日後細價樓轉售獲利比率進一步下跌。

按地區分析，發現二手造價向來穩定的港島區物業亦受淡市動搖。種種利淡因素出現，除了令短線轉手買賣難於獲利之外，有部份於97、98年開始持貨的業主沽樓時亦可能由賺轉蝕，拖累該區私宅轉手獲利比率從8月份的91.7%，下滑4.4個百分點至9月份的87.3%。

若以屋苑計算，近月錄得獲利成交較多的沙田第一城及都會駅，9月份私宅轉售獲利比率分別為76%及80%，數值較8月份下跌5個至最高9個百分點，由此可見，樓價走勢持續偏軟令售樓獲利個案減少。 

周滿傑相信，「雷曼」事件發生後，二手樓價跌勢更見加劇，轉手蝕讓個案開始遍布各區市場，更有邊沿業主及投資者為求盡快令物業變現，寧願輕微虧蝕沽樓，二手蝕讓個案因此進一步增多，相信在未來兩、三個月內，私宅轉售獲利的成功比率料會跌破70%關口外，物業轉售時的平均獲利幅度亦會減少至10%以下水平。

表一：9月二手私宅獲利買賣註冊統計