豪宅為何會出現負吸納
據 差 餉 物 業 估 價 署 出 版 的 “ 香 港 物 業 報 告 ” 顯 示 ： 大 型 住 宅 單 位 ( 100 平 方 米 以 上 ) 的 吸 納 量 竟 然 出 現 負 數 ， 一 時 間 叫 人 不 容 易 理 解 。 香 港 的 工 廠 大 廈 的 吸 納 量 ， 早 在 幾 年 前 已 出 現 負 數 。 這 個 不 難 理 解 ， 因 為 確 有 不 少 廠 商 不 斷 地 把 生 產 線 移 去 大 陸 。 現 在 連 豪 宅 也 出 現 負 吸 納 ， 是 否 象 徵 香 港 的 闊 佬 也 在 九 八 年 棄 港 他 逃 ？ 在 想 深 一 層 後 ， 我 才 為 豪 宅 出 現 負 吸 納 找 到 理 由 。
我 相 信 ， 香 港 的 人 口 在 金 融 風 暴 後 依 然 保 持 增 長 ， 豪 宅 出 現 負 吸 納 與 人 口 問 題 無 關 ， 只 是 有 一 部 分 原 先 住 豪 宅 的 人 ， 可 能 因 為 負 擔 能 力 的 變 化 ， 被 逼 轉 往 中 小 型 住 宅 ， 令 豪 宅 出 現 負 吸 納 。
這 場 金 融 風 暴 確 令 不 少 人 空 歡 喜 一 場 ， 九 六 、 九 七 年 期 間 ， 眼 見 很 多 新 發 財 在 山 頂 南 區 置 業 ， 有 些 大 肆 裝 修 ， 有 些 拆 舊 建 新 ， 可 惜 重 建 未 完 裝 修 未 畢 ， 樓 已 被 銀 行 強 逼 出 售 。 累 及 裝 修 公 司 連 工 程 費 用 也 收 不 回 。 因 此 豪 宅 出 現 負 吸 納 ， 並 非 因 為 有 錢 人 移 居 外 國 ， 而 是 不 少 曾 經 富 過 的 人 ， 又 被 打 回 原 形 ， 只 有 資 格 住 一 百 平 方 米 以 下 的 單 位 。 此 之 所 以 整 個 住 宅 市 場 尚 有 正 吸 納 ， 而 大 型 單 位 卻 出 現 負 吸 納 。
此 外 ， 金 融 風 暴 後 ， 很 多 外 資 公 司 都 降 低 了 員 工 的 住 屋 津 貼 ， 一 些 韓 國 及 日 本 公 司 更 完 全 撤 離 香 港 ， 令 豪 宅 租 賃 市 場 的 需 求 大 幅 下 降 。
幸 而 差 餉 物 業 估 價 署 報 告 中 所 描 述 的 只 是 九 八 年 的 情 況 ， 九 九 的 形 勢 已 大 有 改 善 。 豪 宅 的 業 主 很 快 面 對 現 實 ， 他 們 已 主 動 把 租 金 調 低 了 三 成 幾 四 成 ， 令 那 些 被 削 減 了 住 屋 津 貼 的 海 外 僱 員 又 有 機 會 重 新 遷 回 豪 宅 。
另 一 方 面 ， 由 於 豪 宅 的 樓 價 的 跌 幅 遠 多 過 租 金 ， 令 豪 宅 的 租 金 回 報 率 比 前 改 善 。 九 七 年 豪 宅 的 租 金 回 報 率 只 有 三 厘 左 右 ， 今 天 已 回 升 至 超 過 四 厘 ， 令 投 資 的 吸 引 力 比 前 提 高 。
事 實 上 ， 九 九 年 上 半 年 ， 豪 宅 從 市 底 反 彈 的 幅 度 比 中 小 型 住 宅 為 高 ， 一 般 都 超 過 百 分 之 十 五 ， 個 別 更 超 過 百 分 之 二 十 。 價 位 反 彈 後 ， 市 場 對 豪 宅 的 信 心 逐 漸 恢 復 ， 用 家 入 市 亦 漸 見 積 極 ， 故 我 相 信 九 九 年 豪 宅 的 市 道 只 會 改 善 而 不 會 惡 化 。
