九九年交投量估計

九 八 年 土 地 註 冊 署 錄 得 的 買 賣 合 約 登 記 共 十 一 萬 一 千 多 宗 ， 比 九 七 年 的 二 十 萬 五 千 多 宗 少 了 百 分 之 四 十 五 。 表 面 上 看 來 ， 九 八 年 的 交 投 量 已 跌 了 很 多 ， 但 拉 遠 一 些 來 看 ， 一 年 裏 能 有 超 過 十 萬 宗 買 賣 已 屬 不 錯 。 過 往 十 年 ， 香 港 平 均 每 年 的 交 投 量 亦 不 過 十 二 萬 五 千 多 宗 ， 八 九 、 九 零 、 九 五 年 的 交 投 都 比 九 八 年 差 。 在 金 融 風 暴 沖 擊 下 ， 九 八 年 仍 有 這 麼 多 的 成 交 已 屬 不 錯 。 因 此 ， 如 果 有 地 產 代 理 ， 在 九 八 年 這 樣 的 市 場 活 動 量 之 下 仍 無 法 取 得 收 支 平 衡 ， 那 這 類 公 司 的 前 景 實 令 人 擔 憂 ， 因 為 今 後 幾 年 能 否 保 持 這 麼 大 的 成 交 量 仍 是 未 知 之 數 。 
九 八 年 樓 價 大 幅 滑 落 ， 其 間 仍 錄 得 這 麼 大 的 交 投 量 ， 主 要 是 九 八 年 間 曾 出 現 恐 懼 性 拋 售 潮 ， 無 論 是 炒 家 、 投 資 者 、 發 展 商 、 以 至 普 通 的 用 家 ， 都 曾 一 度 不 計 成 本 ， 但 求 脫 身 ， 賣 得 出 就 賣 了 再 算 ， 跳 樓 貨 很 多 。 故 九 八 年 仍 有 這 麼 大 的 成 交 量 ， 動 力 主 要 來 自 於 賣 方 急 售 。 
我 估 計 ， 這 種 由 賣 方 帶 動 的 交 投 量 在 九 九 年 將 無 法 維 持 。 經 過 一 年 多 的 殺 戳 ， 炒 家 手 上 所 持 的 貨 已 所 餘 無 幾 ， 能 拋 售 的 已 拋 售 了 ， 拋 不 出 的 已 被 人 殺 了 定 ， 肯 因 市 就 價 的 盤 已 越 來 越 少 。 有 的 多 是 業 主 還 住 在 屋 內 ， 賣 得 出 就 賣 ， 賣 不 出 就 住 一 段 時 間 才 算 。 但 市 場 的 情 緒 仍 難 促 使 買 方 輕 易 追 價 ， 尤 其 是 九 九 年 初 段 時 間 ， 好 淡 爭 持 仍 會 非 常 激 烈 ， 直 至 市 底 經 過 考 驗 ， 仍 能 保 持 穩 固 時 ， 用 家 入 市 才 會 較 為 積 極 。 因 此 ， 做 代 理 的 千 萬 不 要 誤 以 為 九 九 年 會 比 九 八 年 好 做 很 多 。 
有 人 在 報 章 上 說 ， 樓 市 的 交 投 量 將 跌 至 八 十 年 代 的 水 平 ， 即 每 年 六 七 千 宗 左 右 的 水 平 。 我 看 這 又 未 必 ， 因 為 二 手 市 場 的 成 交 量 與 已 建 成 的 私 人 樓 宇 總 存 量 成 正 比 。 即 是 說 ， 如 果 流 通 比 率 不 變 的 話 ， 當 總 存 量 增 加 時 ， 每 年 的 流 通 量 亦 會 增 加 。 八 十 年 代 開 始 時 ， 私 人 住 宅 的 總 存 量 只 有 四 十 五 萬 餘 個 ， 但 今 天 的 總 存 量 已 超 過 一 百 萬 個 ， 故 二 手 市 場 每 月 的 成 交 量 理 應 可 以 比 八 十 年 代 多 一 倍 。 即 使 保 守 一 點 ， 以 每 年 平 均 流 通 率 為 百 分 之 六 去 推 論 ， 二 手 市 場 每 年 也 有 六 萬 多 個 住 宅 成 交 ， 加 上 一 手 市 場 會 有 兩 三 萬 個 單 位 ， 再 加 上 居 屋 及 其 他 類 別 的 樓 宇 成 交 ， 相 信 未 來 十 年 每 年 的 平 均 成 交 量 仍 可 超 過 十 萬 宗 。 至 於 地 產 代 理 的 生 存 空 間 ， 則 主 要 看 二 手 市 場 的 流 通 率 ， 只 要 每 年 的 流 通 率 能 維 持 在 百 分 之 六 至 八 之 間 ， 大 部 分 代 理 的 生 存 應 不 會 太 困 難 。