舊樓換新樓合理嗎？
嘉 咸 街 重 建 ， 市區 重 建 局 出 價 8,508元 一 呎 ， 向 小 業 主 回 購 住 宅 單 位 ， 認 為 這 個 價 錢 已 足 以 讓 小 業 主 在同 區 買 回 一 個 樓 齡 7年 的 同 類 單 位 。 這 已 是 有 史 以 來 市 建 局 出 過 的 最 高 價 錢 ； 但 竟 然 仍 有 投 資 者 願 意 加 多 5%， 游 說 小 業 主 齊 齊 拒 絕 市 建 局 的 收 購 ， 轉 而 賣 給 這 位 投 資 者 。他 認 為 ， 即 使 加 多 5%， 他 也有 辦 法 找 到 地 產 商 全 面 收 購 ， 再 行 重 建 。
這 項 反 收 購 最 後 雖 未 有 成 功 ， 但已 促 使 人 們 懷 疑 ， 現 在 的 收 購 訂 價 標 準 是 否 合 理 。 現 時 的 以 7年 新 樓 的 市 價 去 換 需 重 建 的 舊 樓 的 機 制 是 立 法 會 訂 出 來 的 。 當 年 制 定 的 時 候 ， 我 已 指 出 一 律 用 7年 新 樓 價 去 換 舊樓 是 不 合 理 的 了 ， 因 為 這 樣 的 訂 價 完 全 不 講 理 據 ， 只 屬 政 黨 爭 派 免 費 午 餐 的 結 果 。
政 黨 愚 昧 ， 以 為 讓 小 業 主 可 以 用四 、 五 十 年 的 舊 樓 ， 換 取 只 有 7年 的 新 樓 ， 小 業 主 一 定 會 感 激 他 們 ， 可 以 因 而 贏 到 小 業 主 的 選 票 。 然 而 ， 這 種 死 板 的 訂 價 方 式 ， 完 全 沒 有 考 慮 物 業 的 重 建 價 值 ， 以 至有 時 會 過 度 益 了 小 業 主 ， 有 時 卻 會 令 小 業 主 吃 大 虧 ； 無 論 是 哪 種 情 況 ， 都 會 妨 礙 市 區重 建 的 順 利 進 行 ， 政 府 應 重 新 檢 討 這 種 不 合 理 的 賠 償 方 法 。
舊 樓 的 價 值 ， 會 因 買 家 的 不 同 需要 ， 而 出 現 很 大 的 差 異 。 如 果 買 家 是 買 來 自 住 的 ， 他 出 價 一 定 不 及 7年 的 新 樓 ， 但 如 果 他 是 買 來 重 建 的 ，那 就 要 看 他 重 建 後 可 獲 利 多 少 。 若 果 原 有 的 物 業 ， 地 積 比 率 未 有 用 盡 ， 譬 如 ： 原 有 物 業 比 較矮 ， 將 來 可 以 建 高 樓 大 廈 ， 那 一 呎 舊 樓 可 能 提 供 建 多 過 一 呎 新 樓 的 機 會 。 在 這 種 情 況 下 ， 舊樓 的 價 值 可 以 超 過 新 批 土 地 拍 賣 時 的 樓 面 地 價 。 最 近 香 港 仔深 灣 賣 地 ， 樓 面 地 價 已 高 至 八 千 多 元 一 呎 ， 嘉 咸 街 位 處 中 環 ， 位 置 更 好 ， 難 怪 有 人 願 意 加 5%作 反 收 購 了 。
小 業 主 不 是 一 定 不 懂 得 計 數 的 ，硬 要 他 們 吃 虧 ， 對 他 們 是 不 公 平 的 ， 將 來 一 定 會 遇 到 更 多 的 反 抗 ， 長 遠 對 市 區 更 新 不 利 。
不 過 ， 像 嘉 咸 街 這 類 重 建 價 值 較高 的 地 區 已 所 餘 無 幾 ， 即 使 有 也 一 早 被 私 人 發 展 商 捷 足 先 登 了 。 更 多 的 反 而 是 那 些 地 積 比 率已 用 盡 ， 重 建 已 無 利 可 圖 的 地 區 。 如 果 硬 要 市 建 局 以 7年 的 新 樓 價 去 收購 ， 那 市 建 局 就 注 定 要 虧 損 ， 變 成 不 斷 需 要 用 公 帑 注 資 ， 結 果 必 定 拖 慢 市 區 重 建 的 速 度 ， 令 住 在 舊 區 的 市 民 ， 生 活 長 期 都 沒 法 改 善 。
正 確 處 理 市 區 重 建 的 方 法 應 該 是： 市 價 賠 償 ， 恩 恤 處 理 。 也 就 是 說 ， 對 投 資 者 與 住 戶 需 要 分 開 處 理 。 對 投 資 者 (非 自 住 的 小 業 主 )作 市 值 賠 償 已 經 足 夠 ， 無 額 外 優 惠 ；對 有 困 難 的 住 戶 ， 才 補 貼 搬 遷 及 裝 修 費 用 。 現 時 的 新 樓 換 舊樓 的 方 法 ， 出 發 點 是 益 街 坊 ， 實 質 上 是 不 尊 重 市 值 ， 結 果 可 能 對 雙 方 都 不 公 平 。 至 於應 如 何 得 出 市 值 ， 留 待 明 天 再 談 。
(轉 載 自 2007年 10月 25日 am730 C觀 點 )
