銀行對住宅按揭的態度與商業樓宇截然不同

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過去，唱衰香港樓市的人，對住宅市場，很多時都會口下留情；原因可能與他們或其家人的手上仍持有香港的住宅物業有關。現在這批人很多已離開了香港，手上的物業已清空，在心無牽掛的情況下，他們對住宅樓市的詛咒就更加無所不用其極。

生活在香港的人都很清楚，香港的住宅樓市，自去年第二季開始，已穩步復甦；至今年第一季，升勢更明顯加劇，向好的趨勢已普遍被傳媒與投行的分析所肯定。但這批想唱衰香港樓市的人，仍罔顧現實，堅稱香港的樓市仍處大熊市，住宅樓價反彈只是一次小陽春，很快就會掉頭狂插。他們甚至不惜移花接木，用銀行追討商業樓宇的態度來嚇小業主，誇大住宅樓宇的按揭風險。

其實，銀行做住宅按揭的風險很小，歷史上銀行甚少因做住宅按揭而蒙受重大損失，原因是住宅的買家很多都是買來自住的。自住是一種實際的需要，市升要住，市跌一樣要住。自住的需要，令貸款者不會因樓價跌了就不肯供樓，即使變成了負資產，仍一樣堅持供樓；甚少會像商業物業的業主那樣，一發覺做錯了投資決定，就會壯士斷臂，割掉損失了事。

97亞洲金融風暴之後，樓價跌了七成，很多住宅的小業主都變成了負資產；但銀行並沒有像對待商業樓宇業主那樣對待住宅的小業主——按市值補差價；而是只要小業主準時供樓，銀行就不會採取進一步的行動。結果，大部分小業主都有依時供樓；後來樓價回升，大家都皆大歡喜。

因此，銀行至今仍十分珍惜住宅按揭的生意。銀行覺得這種生意風險低，一收就可以收十幾廿年利息，實在十分化算。所以銀行在這方面的競爭一向都非常激烈，近期還一再提升佣金比率，以鼓勵按揭經紀介紹生意給銀行。如果銀行真是如那些危言聳聽的人所描述的那樣，對香港物業市道缺乏信心，他們根本毋須以加佣金的方式去爭奪客源。

銀行為了能做到更多的住宅按揭生意，除了加經紀佣外，還在物業估價上盡量追貼市場。今年上半年，樓價升得很快，銀行的估價若是太過保守的話，貸款者就會轉向估價估得高的銀行借錢。銀行間為了爭奪更高的市佔率，最近就在估價方面鬥得很厲害。近期，香港的住宅樓價能升得這麼急，與銀行放貸的口徑比較寬鬆很有關係。

當然，銀行對商業樓宇的態度就完全不一樣，原因是商業樓宇的業主大部分都是投資者，他們的財務槓桿用得很盡，銀行的風險意識自然會比較敏感，所以銀行會要求那些「借過籠」的業主補差價。這是商業社會的正常現象，但我們不應因為有商業樓宇的業主被追差價，就把整個香港房地產市場說到一無是處，並把買樓自住也說成是危險行為。

香港人必須明白，買樓當然會有風險，但不買樓亦一樣可以有風險。譬如，如果沒有在2026年上半年入市買住宅樓的話，那下半年就可能要付出多10%的代價。可見，甚麼都不動，也一樣會有代價的。

(轉載自 am730  C觀點  2026年7月1日)

資料來源：am730

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