香港樓價貴得有道理嗎？
利嘉閣地產總裁廖偉強先生
毫不意外地，香港再次成為全球樓價負擔比率最高的城市，這類新聞差不多每年都會出現幾次，而且香港不論何時都會是名列前茅。對於一些人來說，這則新聞是表達香港樓價的持續高昂，但從另一角度看，也側面反映了香港房地產的升值能力。
當然，過往已有不少專家拆解過，這類報告過於籠統和含糊，例如報告會將整體港人的收入中位數來作計算，而非一些在某個收入水平或以上、有置業需求的人；但現實是香港很多收入較低的基層市民，都是住在公營房屋內，他們沒有置業的剛性需要。另外，部分傳媒往往喜歡以「不吃不喝XX年才可置業」作為標題，務求要具震撼力，但就忽略全球的大城市的置業方式，其實普遍都是運用按揭；所以，有能力置業的人，根本不存在需要極端地「節衣縮食」，除非是一些完全沒有量力而為的人。
這些旨在吸引眼球的新聞，筆者也不想花太長的篇幅去反駁，畢竟生活在這座城市的人，大多會明白房地產市場是多麼受人關注的。反而，最值得大家思考的是，既然說香港的樓價貴得令人乍舌，為何仍有這麼多人熱衷於置業？原因其實很簡單，就是香港的房地產絕對貴得有道理，而且在不同的客觀因素下，都彰顯出應有的價值。
首先，香港自身的優勢已足以配得起有這個水平的樓價。香港是世界級的大都會，而且更是公認的國際金融中心，足與紐約、倫敦比肩。香港也是個五光十色的城市，有完善的法制，稅制簡單，稅率亦低，有領先的醫療，以及傲視亞洲的優質高等教育。更重要是這裏四季分明，沒有地震、海嘯、火山爆發等嚴重天災，更加沒有捲入戰爭、大型恐襲等；治安亦是在亞洲首屈一指，因此也吸引了全球富人的目光，香港的10億美元級別富豪總數在全球城市中排名佔據第二位，僅次於紐約。事實上，選擇居住在這個國際級大都會的人，自身一定需要具競爭力。須知道全球很多大都會，與該國其他城市都有很大的不同，就如香港一樣，精英匯聚，雖然樓價及物價高昂，但人們仍十分嚮往。
況且香港的房地產雖然昂貴，但亦有實際的可觀回報，足以支持其價值。目前香港住宅的租金回報率平均達到3.5%或以上，是穩健且非常不俗的回報，是一個值得長遠持有的資產。此外，香港始終是一個地少人多的大城市，加上不斷輸人人才，以及資金的湧入，令剛性的住屋需求或投資的需要都強勁。以未來3至4年一手私人住宅潛在供應量約為101,000個單位而言，香港的房屋供應將持續失衡，筆者相信，樓價在未來10年，大體仍會在上行的軌道上。所以，儘管租樓的負擔看上去較為輕省，短時間內可以保留更多流動資金去消費及享受生活，但當經過10年或20年後，租樓者手持的財富及資產總值，將必定會落後於持有物業的人。
【刊於2026年6月9日《地產站》專欄】
