減息效應 粵車南下 資金低吸 工商舖買賣今年勢破5,200宗 再漲17%
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，受惠股市回升、經濟改善、息口下降及政策利好，2025年工商舖實現否極泰來的反彈，預期2026年可更上一層樓。2025年全年累計工商舖買賣共錄得4,468宗登記，較2024年歷史低位的3,414宗反彈31%，為連跌3年後首度回升，重上4年高位，反映2025年工商舖在經濟回暖，息口回落下已成功觸底並出現顯著反彈。此外，全年買賣登記金額相應增加16%，錄得632.21億元，告別21年低位，重越六百億元之上。
回顧2025年市況，以登記宗數計算，工廈、商廈及店舖買賣登記出現全線反彈；當中以商廈登記量升幅最凌厲，去年自歷史次低一舉彈升至重越千宗，錄得1,074宗，按年激增63%，創下4年來新高；佔整體比例也回升至24%。工廈方面也錄得26%的升幅，突破二千宗水平，錄得2.281宗登記，創近3年高位，佔整體比例約51%。至於店舖也重攀千宗以上，成功告別歷史低位，按年升18%，錄得1,113宗登記，為近3年最多。
若以買賣合約總值分析，商廈登記總值大幅急漲逾八成(82%)，去年勁錄279.03億元，佔整體金額約44%，佔比按年急升16個百分點，主因去年逾億元的大額登記大增78%所帶動。至於，工廈及店舖去年登記金額分別達165.71億元及187.47億元，佔比各達26%及30%。
回顧2025年香港店舖市道，經歷之前連續兩年的超低迷市況後，最壞時刻漸過，有資金率先部署趁低吸納，帶動2025年首季及上半年買賣登記已起步回升，上半年工商舖買賣登記大部分時間按月均逾三百至逾四百宗不等，最終帶動上半年整體工商舖買賣錄得約2,238宗，按半年漲25%。
及至第三季，本地經濟持續好轉，令市道在相對高位徘徊；加上，9月開始美國啟動減息周期，本港亦跟隨下調利率，加上訪港旅客穩步回升及內地消費客群增加，市場氣氛持續改善。至於10月《施政報告》優化「新資本投資者入境計劃」，放寬非住宅物業投資額上限至1,500萬元，並推動旅遊及體驗式經濟，刺激零售需求回暖。
第四季市道維持暢旺，最後一個月的工商舖買賣登記量重上四百宗，總結下半年工商舖買賣登記穩守在2,230宗，與上半年的2,238宗旺市基本持平，最終帶動全年整體共錄4,468宗，按年自歷史低位大幅反彈三成。
隨著2026年到來，承接去年底經濟持續好轉、息口回落及「粵車南下」等利好因素及政策帶動，加上不少大行均看好今年香港的經濟、股市及樓市，相信有助帶動工商舖持續穩步上升。不過，市場上亦尚有不明朗因素需要注意，但整體利好料壓過利淡，造就2026年工商舖再求突破、更上一台階：
2026年利好契機：
- 低息環境配合市場資金充裕，企業在擴張需求下，傾向把握低成本借貸環境增加對工商舖的吸納；
- 本港經濟過去3年已連續出現11季GDP正增長，近半年更有加快跡象，在逐步復甦下，香港本地經濟活動回升，工商舖需求有望持續增加；
- 粵車南下政策帶動，自駕旅客消費力強，有助拉動購物、餐飲、加油等高消費活動，再配合「一簽多行」擴展，可進一步振興本地零售餐飲及消費；
- 商廈需求有新動力，在IPO暢旺及香港力拓成為教育樞紐下，金融服務及教育行業積極吸納樓面。
2026年利淡風險：
- 中美關係在特朗普主政下依然複雜，貿易與科技摩擦或反覆，世界地緣政治關係亦恐窒礙香港經濟，間接壓抑工商舖市場復甦速度；
- 市場供應過剩風險尚在，部分區域的商廈供應量仍較大，若需求未能同步跟上，空置率或維持高位，對租金及售價構成壓力；
- 大灣區尤其深圳的區域競爭分流資源，當地商業地產崛起，在金融、科技及零售消費等領域與香港構成競爭，將分薄部分企業、人流及資金流。
展望2026年走勢，黃應年相信，工商舖市道在過去兩年已先後觸底及成功反彈，即最低迷時期已過，今年將徐徐回暖，主要看好息口仍有下調空間，而股市及經濟回升的財富效應可延伸至工商舖物業，刺激交投進一步上升；當中工廈及店舖買賣登記量分別看升14%及8%，上試2,600宗及1,200宗水平；而商廈更料漲34%，挑戰1,440宗水平。綜合上述利好因素，初步預計2026年全年整體工商舖買賣登記宗數可望再升17%，上試5,240宗水平，進一步試闖5年新高；至於涉及的買賣登記金額料按年增加近17%，上試740億元的4年高位。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，工廈買賣登記在2024年創下歷史新低後，踏入2025年即見顯著反彈，當中以次季表現最好，而下半年按季亦能保持在五百宗之上，持續展現復甦活力。
2025年全年累計，工廈買賣登記共錄得2,281宗，較2024年度破天荒的1,814宗歷史低位回升26%，涉及買賣合約總值則微升5%，至165.71億元；宗數為連跌3年後反彈，並創近3年高位。去年工廈買賣登記量在首季表現不俗，錄約588宗，次季更增至全年最旺的644宗；不過第三季略為回氣，降至516宗，而第四季受惠減息及經濟好轉，按季回升至533宗，市況再度回暖。
以價格組別劃分，2025年介乎200萬元至500萬元以內價格組別的工廈成交量維持最多，錄得1,070宗登記，按年大增34%；次多的500萬至1,000萬元以內組別有464宗買賣，按年更升41% (見附錄表二)。去年七個價格組別的工廈買賣宗數錄得三升四跌，其中以200萬元以內工廈升幅最大，去年共錄408宗，急漲49%，反映升幅集中在中細價工廈。至於逆市下跌較多者為2,000萬至5,000萬元以內組別的工廈，按年只錄59宗，同比挫23%。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區中，2025年登記量錄得全線上升(見附錄表三)，其中升幅最大的是新蒲崗/黃大仙區，去年錄得135宗買賣登記，按年急漲1.14倍，主因是區內有新盤「東傲」開售而錄得多宗登記所帶動。此外，觀塘區及沙田/火炭區亦分別大升73%及45%，至各自的321宗及202宗。至於葵涌區憑375宗穩守主導地位，蟬聯去年買賣登記量最活躍的觀察區，惟升幅屬榜內最少者。至於其他升幅較少者，包括長沙灣區升13%至288宗及屯門區升18%至142宗登記，成表現較落後的觀察區。
從個別成交個案分析，去年較矚目的工廈買賣登記中，有涉資近5億至逾6億元不等的項目，如青衣清甜街4至6號的登記，涉及金額便高達6.63億元；緊次者為大圍成運路2至8號涉及5億元的全幢登記。此外，觀塘駿業里8號世貿大樓及荃灣青山公路荃灣段364至372號及美環街13至19號亦分別以4.91億元及4.76億元登記轉手。
展望2026年，朱亮恒指出，2025年最後數月工廈新盤及貨尾銷情維持穩中有升，過去大半年香港整體經濟表現向好，股市全年亦錄近三成升幅，加上息口趨降，吸引大批用家及投資者趁低入市，料此勢頭在今年將會持續。此外，隨著下月底發表的財政預算案料再著力維持香港經濟穩步復甦，而再工業化政策推動，尤其是數據中心、物流及先進製造業對優質倉儲及靈活空間的需求大幅增加下，工廈交投有望進一步回升；加上AI及數碼轉型加速，企業積極尋求可改裝為數據中心或高端生產用途的工廈，市場用途更多元化，有利提升資產價值及租售活躍度。綜合以上因素，預料2026年工廈買賣登記量可按年再升14%，重攀2,600宗的5年新高，而涉及登記金額亦望相應增加15%至約190億元。
商廈市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，環顧2025年商廈市道表現十分起伏，按月高低位由最多的約110宗，至最少的約52宗不等，整年按月平均則近90宗，並以下半年，尤其第四季表現最亮眼。
總結2025年全年，商廈整體買賣登記量自2024年的歷史次低水平，一舉彈升衝越千宗，共錄得1,074宗，較前年的657宗急漲63%，除扭轉連跌3年的命運外，更創近4年新高，反映商廈一洗頹風，擺脫近年低迷悶局。至於商廈買賣合約登記總值去年同步急增82%，勁錄279.03億元，主因年內亦不乏十億元以上計的巨額商廈登記。
以價格類別劃分，中細價商廈繼續主導去年的買賣登記量，當中以介乎200萬元至500萬元以內價格類別的商廈佔比最大，全年錄得400宗，佔了整體商廈成交量逾37%(見附錄表四)。其次，銀碼介乎500萬至1,000萬元以內者的登記量亦達296宗，且按年大升九成，至於升幅最大者為200萬元以下的細價商廈，由2024年的52宗，急升1.04倍至去年的106宗。值得一提的是，銀碼1億元或以上的大額商廈登記按年也大增78%，勁錄32宗，因而帶動該組別的登記總值急增近1.3倍。
從地區層面分析，在本行定期觀察的11個主要商業區中(見附錄表五)，2025年登記量錄得全線上升，當中升幅最大者為上環/中環/金鐘區，全年共錄得180宗登記，按年急漲78.2%；其次堅尼地城/西營盤區及沙田區雙雙分別升77.7%及54%，至分別達16宗及20宗登記。另外，灣仔/銅鑼灣區及旺角/油麻地區分別錄109宗及125宗的逾百宗登記，反映熱門商廈地區登記量也有轉旺。另一方面，2025年最貴重的商廈登記個案包括有中環康樂廣場8號交易廣場1期42至50樓涉資的56.5億元，其次是九龍塘達之路80號又一城商廈的19.6億元，再者是上環文咸東街40號地下至29樓涉及的12.98億元。
展望2026年，黃應年表示，雖然部分地區的商廈供應仍充裕，但金融市場活力延續帶來的財富效應及信心回升，亦直接利好商廈市場；相信在更多內地及國際企業進駐香港，將增加對商廈的需求，尤其金融機構及創新科技等新興產業在香港的擴張勢頭強勁，這些行業的增長將帶動商廈的買賣及租賃。再者，目前香港商廈市場已見轉穩，也可吸引不少用家及投資者趁勢入市，商廈市場在去年減息後已轉趨活躍，如去年中環金鐘、灣仔及油尖旺等傳統核心地區也錄得較多交易，顯示市場的復甦跡象有所增強。
黃氏樂觀2026年商廈市況，受惠持續有多家公司排隊來港上市，商廈需求有望持續增加，而面對復甦的經濟及商廈價格仍相對低水，投資者及用家將續把握進駐機會。他相信過去兩年商廈買賣登記宗量已完成觸底及反彈，今年有望持續上升，目標上望1,440宗，按年冀再升34%；而成交金額料在續有大碼買賣支持下可按年升逾兩成半，挑戰350億元水平。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，去年店舖乍現回暖，相信2026年在大量旅客回流及經濟好轉下，店舖升勢得以延續。總結2025年全年，店舖買賣登記共錄1,113宗，按年上升18%，除扭轉之前兩年迭創歷史新低外，更一舉重越千宗水平，創下最近3年高位，印證市道明顯復甦。不過，2025年涉及買賣合約總值背馳跌20%，至187.47億元，主因是前年有兩宗數十億元的巨額登記抽高基數所致。
按物業價格劃分，去年7個價格組別的店舖買賣登記量錄得五升兩跌(見附錄表六)，當中升幅最大者為銀碼介乎5,000萬元至1億元以內的店舖，去年共錄得45宗登記，按年急升1.05倍；其次為介乎200萬至500萬元以內的組別，錄得297宗，按年增加41%，亦晉身登記量最多的銀碼類別；而1,000萬至2,000萬元以內者亦升16%，至170宗，反映不同組別銀碼層店舖買賣均受垂青。至於1億元或以上的高價店舖表現則較遜色，全年只錄得23宗登記，按年減少6宗或21%。
另一方面，2025年貴重店舖買賣當中，最矚目者為尖沙咀加連威老道94號明輝中心基座地庫至3樓的8.8億元登記；其次為元朗洪水橋洪安里1號滙都基座零售部分滙都廣場地下一籃子舖位及廣告位等涉及的約7.465億元之登記；再者為中環康樂廣場8號交易廣場平台1樓及2樓部分涉資的6.5億元，以及天后電氣道54號亨環．天后同樣涉資6.5億元。
統計定期觀察的13個分區，2025年錄得11升、1跌及1持平。在上升地區之中，以觀塘區的升幅最凌厲，由2024年的27宗急漲1.52倍，至2025年的68宗登記；其次紅磡/土瓜灣區亦升1.09倍，至71宗；而上環/中環/金鐘區也升61%至50宗(見附錄表七)。此外，其他一些民生區，如屯門、元朗及荃灣等都有介乎13%至31%的登記量升幅；至於一些以遊客生意為主的傳統核心區表現亦見穩定，例如尖沙咀/佐敦區便升21%至69宗，而灣仔/銅鑼灣區按年也錄44宗，升5%，而旺角/油麻地/大角咀按升也升22%，錄得128宗登記，更成為買賣最活躍的觀察區，反映去年無論是民生區及遊客區的整體店舖表現均見理想。
展望2026年，鄭得明樂觀看待店舖市場的轉型潛力，經過多年深度調整後，市況已現企穩跡象，吸引眾多投資者視為布局良機；尤其訪港旅客持續湧入及內地高端客群擴張，配合大灣區交通便利化如「粵車南下」計劃未來續有優化；內地與國際品牌加速搶灘核心地段，包括中環、銅鑼灣及尖沙咀等熱點，爭奪高曝光舖位等；以上種種有利因素預期將有力拉升人流與零售活力。此外，隨著奢侈品銷售復甦及財富效應發酵，舖價經校正後租金更顯誘人，回報率維持在4厘至6厘高位，故2026年料將激發更多資金流入，推動交投升溫。
鄭得明續指，縱然店舖領域仍處盤整階段，亦隱含升級機會，意味當前租金合理，為體驗式消費、健康生活及創新概念店提供理想入場門檻。業主則可借勢革新租務布局，融入文化娛樂與生活方式元素，提升街區及商場的整體魅力，從而帶動客流回暖及銷售額穩步攀升。鄭氏看好2026年店舖市道可持續回勇，預期全年店舖買賣登記量可進一步升至1,200宗水平，漲幅約8%，而涉及登記總值料上試200億元，年增約7%。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
