豪宅資金超前部署 引領末季升勢

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

差餉物業估價署最新公布的8月私人住宅樓價指數升至288.5，按月升0.14%，已連升三個月。樓價見底回升不但已逐步形成趨勢，更是不可否定的事實。若進一步拆解差估署數據，D類（100至159.9平方米）及E類（160平方米以上）物業分別錄得0.19%及0.23%的升幅，而中小型單位則維持持平。這種分化現象，正好反映豪宅板塊已率先回穩，並開始「領漲群雄」。

在成熟經濟體的地產市場，豪宅一向被稱為是升市的火車頭。豪宅買家具備資金調動能力，對市況變化的反應亦較敏銳，所以部署往往可以快人一步，超前部署。近期豪宅新盤「天御」首個單位招標，呎價高達7.5萬元，成交金額達3.55億元，正好印證豪宅資金魚貫進場，而並非仍在觀望市場的變化。這種現象亦與資金的風險承受能力有關。豪宅買家多為高資產人士，入市並非孤注一擲，而是資產配置的一環。

反觀中小型物業的買家多為普羅市民，無論是自用或投資，資金往往有限，入市決定需更審慎。當樓市仍處於「乍暖還寒」的階段，這類買家往往要求更多佐證，才會作出行動；但市場的節奏並不等人，當數據已連續數月向好，升勢已出現，仍在猶豫的買家往往就會錯過心儀的「筍盤」，或發現價格已不再如昔日般吸引；所以，置業者若要在這段轉勢向上的時期尋覓心頭好，膽識與冷靜缺一不可。

特首在最新《施政報告》中提出優化「新資本投資者入境計劃」，將住宅物業門檻由5000萬元下調至3000萬元，並容許其中1000萬元計入投資額。此舉無疑為豪宅市場注入更大動力，亦進一步鞏固其領漲地位。筆者相信，豪宅板塊將繼續在樓市扮演領導角色，帶動整體樓市逐步回升；而隨着市場信心高漲，資金流入，尾隨的「火車卡」，包括大型屋苑及新晉屋苑等等亦會受惠，未來一季的樓價都能夠隨勢而起。事實上，樓市復甦已確認並非虛火，只是樓價上升的節奏，未必每個住宅類別都同步。

【刊於2025年9月30日《地產站》專欄】