【按揭小百科】 樓市全面撤辣等如無王管
樓市全面撤辣等如無王管？ –利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
財政預算案將實施了十多年的樓市辣招全面撤銷，筆者認為財政預算案取消 3D 稅項，不單能令供應增加，亦令投資者或海外買家重投本港物業市場，估計短期內自用買家會搶先入市，免得將來要與投資者競爭。對自用買家而言，放寛了自住物業的按揭成數，的確能令買家以較少首期便可入市，再加上暫停壓力測試令買家更容易通過銀行的入息要求﹔對於投資者而言，非自用住宅物業及以「資產審批」的按揭成數均調升至六成，另外非住宅物業按揭成數都調升至七成，鼓勵了他們的入市意欲。而事實上，撤辣短短數天，市場所見一手及二手交投均錄得大幅上升，證明了撤辣絕對為疲弱的樓市起了提振作用。不過筆者發現坊間對於撤辣可能存在了某些誤點，誤以為現時樓市已沒有任何規範，今日就為大家詳細解釋及溫故知身一下。
首先，有人以為取消3D稅項代表買入物業時無需繳付任何稅項，其實在未有辣招之前都需要繳付「從價印花稅」，推出辣招只是在此稅項之下再額外加入其他稅項，現在撤辣即還原基本步所有買賣都需要繳付基本的「從價印花稅」。
其次，暫停了壓力測試，有人理解為銀行已經無需再計算「供款佔入息比率」，借款人只需證明有足夠收入以應付每月供款便能批出貸款，這個理解真的大錯特錯，其實一向以來銀行在批核過程中都會計算「供款佔入息比率」﹝DTI﹞，一般來說，銀行會以借款人「供款佔入息比率」為50%內作為貸款上限，假設借款人月入為$40,000，其批出之按揭貸款月供上限則為$20,000，及後金管局有見按息長期低企擔心一旦加息時會增加供款人負擔亦可能為銀行帶來風險，故要求銀行為借款人進行「入息壓力測試」，確保日後一旦加息（以2厘為指標），供樓負擔亦不會超過「供款佔入息比率」的60%，換言之銀行要計算「DTI」及「壓測」，而基本上通過「壓測」就等如通過「DTI」，故導致現時有人遺忘了銀行依然要計算「DTI」呢﹗
最後，提提大家其實有一項辣招仍然生效，就是在「多重按揭」方面，如借款人在申請按揭時有另一按揭在身其按揭成數便要扣減一成，另外計算「供款佔入息比率」亦要由上限50%下調至上限40%，換言之打算借盡按揭去購入多一個物業但有其他按揭在身的話便要計算清楚，首期要求及入息要求相對會較高。
