為何撤辣對煥然懿居的銷情沒有幫助

撤辣後，本港住宅樓市交投大增，無論一二手市場都受惠。然而，專為港人首置而設的煥然懿居卻銷情慘淡，首日獲邀揀樓的60名中籤幸運兒，只有19人出現，甩底率高達68%。有人因而認為，辣招未能扭轉香港住宅樓市的頹勢，經過頭一輪的反彈後，交投又會逐漸平靜下來。

其實，把煥然懿居與一般私人住宅混為一談是不恰當的，原因是煥然懿居屬「港人首置計劃」的資助性房屋，它們根本不是撤辣的受惠者。撤辣的主要功能是容許投資者的需要也可以入市，如是令市場的交投增加，價格更有支持。但資助性房屋的銷售對象是有限制的，非自用者是沒資格購買的，所以撤辣並不會為煥然懿居帶來更多的買家。

此外，資助性房屋限制較多，既不可以出租，又要「鎖五年」才能轉售，業權上不及私樓完整。在私人住宅的售價高昂的時候，資助性房屋不難找到願意「委曲求全」的買家；現在私樓的售價已大幅回落，想自置居所的人就可能寧願買私人樓，這樣雖然要付出略高一些(以前是高很多)的代價，但毋須受到那麼多的限制。

煥然懿居今期的平均呎價高達1.43萬元，能出得起這個價錢的，在私人市場也有選擇。此之所以，今期的煥然懿居銷情遠不及前兩期。因為當時私人市場的樓價高很多，合資格申請的人，自然不會輕易放棄。

其實，所謂「港人首置計劃」與以前的「夾心階層居屋」相差不遠，是政府設計出來的置業階梯的產物。以前，香港的置業階梯只有三級——公屋、居屋與私屋。現在愈搞愈多，先入住過渡性房屋，然後入住公屋，有能力的可以參與租置計劃，再高一級的有綠置居，跟着還有居屋與港人首置計劃。每級都設有不同的入息上限，覆蓋範圍由零收入至每月家庭收入高達7.41萬元都可以受惠。

「港人首置計劃」的家庭每月入息上限(視乎家庭人數)，須在5.7萬元至7.41萬元之內。其實，這批人在香港已屬高收入人士，如果他們願意住細一些，住舊一些，本應一早有機會在私人市場置業。他們弄到今天仍保存着首置身份，可以獲得政府資助，相信與他們在投資上比較保守謹慎有一定的關係。我認識的一些在收入階梯位置比他們低的人，很多都已置了業。起步早的，甚至還有樓收租呢。

正是這批有能力而未置業的人，之前未能當機立斷，所以才會在有樓揀的時候，又再猶豫起來。他們可能始終覺得租樓的風險會小一些，這可能亦是煥然懿居的揀樓率比較低的原因之一。