私宅轉手獲利率失守70% 近15年低 撤辣後更多短線沽樓 恐持續下探低位
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，市況不就兼逢新春前淡市及觀望預算案，上月二手私宅轉手獲利比率再度回軟；樓市全面撤辣，尤其不再有SSD額外印花稅制肘後，恐有機會令獲利比率及平均賺幅繼續尋底。綜合土地註冊處資料所得，2024年二月份全港1,238宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共863宗，佔比69.7%，為輕微反彈一個月後再度回落0.9個百分點，且跌穿七成水平，創自2009年五月以來的178個月(即接近15年)的新低。
按物業區域劃分，二月份新界區表現跑贏大市，以70.9%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月升0.4個百分點；其次為港島區，報70.8%，惟按月大減4.6個百分點；至於九龍區落後大市，只錄得66.6%，按月跌0.9個百分點。按物業轉售價格分析(見表一)，樓價401萬至600萬元組別之獲利比率維持最高，錄75.4%，按月增2.1個百分點，涉及宗數304宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達71%，按月減少0.8個百分點，亦稍勝整體大市。
另外，數據顯示今年二月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為28.9%(見圖二)，連跌4個月，按月再跌0.7個百分點，數字創自2010年七月以來的164個月(即逾13年半)新低。二月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為31.3%，按月跌1.7個百分點，共錄388宗；至於帳面錄得虧損者達366宗，佔比按月增加1.4個百分點，至29.6%，創自2009年五月以來的178個月(即接近15年)新高水平，而以宗數計，則是近11個月以來的第二高水平；至於上月平手的個案錄得9宗，佔比微減0.5百分點至0.7%。
此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中只有兩個屋苑可以錄得百分百獲利，分別是維景灣畔及杏花邨，而其他獲利成功比率較高者還有太古城(93%)及海逸豪園(92%)。此10個屋苑當中，每宗平均賺/蝕幅介乎最差的蝕1.2%至最佳的賺100%不等。其中，值得留意的是，日出康城錄得每宗轉手平均蝕1.2%的淡況，為多年來罕見的情況。另外，維景灣畔晉身成為錄得每宗轉手平均賺幅最高的屋苑，達100%。至於撇除日出康城，上月榜內賺幅最低者為元朗的YOHO Town，平均每宗只賺21.6%，而次低者為沙田第一城的24.7%(見表三)。
陳海潮指出，樓市撤辣後，交投氣氛熾熱，成交宗數應聲彈起，惟樓價暫時未見明顯好轉，相反撤銷SSD額外印花稅後，如多了近兩、三年入市的買家決定沽貨套現應急的話，恐反而拉低整體轉手獲利比率及平均賺幅；因此不排除三月份二手私宅轉手獲利比率有機會持續探底，下試68%水平；而平均每宗賺幅恐續驟降，期望能先守住27%的關口。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
