香港樓市在龍年有兩次轉機
中原城市領先指數在兔年最後一天報145.12點，按周跌1.15%，創逾7年新低，重返2017年1月中的水平，比2021年的歷史高位191.34點跌了24.16%，跌勢正在加劇，導致市場人士對龍年的樓市都不存厚望。
不過，我覺得龍年香港的房地產市場存在着兩次轉機，如果掌握得好，市場可能峰迴路轉，樓價有機會從急劇回落轉為逐步企穩。
第一個機會將出現在農曆年後正月十九日公布的財政預算案。這是一個好機會讓政府修訂不合時宜的房地產政策。長期以來，政府都以擔心刺激樓價反彈為由，拒絕撤銷遏抑資金流入房地產市場的超高印花稅政策；現在形勢已十分明顯，政府的擔心早已不復存在；對此，政府自己應很清楚，否則應不會在財赤的壓力下，仍選擇在2024年的第一季暫停推出住宅及寫字樓用地。
現時，社會最擔心的，是樓價回落會令香港社會之前積累起來的財富大量被蒸發，因而嚴重破壞市民的消費意欲與投資能力，令香港的經濟從此難再恢復動力。在這種形勢下，財爺別無選擇，一定會趁今次財政預算，推出更多扶持本港樓市的新政策。
在一般情況下，樓市經過農曆年的休養生息，春節後都會出現小陽春的景象。香港樓價已跌了兩成多，買得起的人已多了很多。如果財爺今次有利好樓市的政策推出，香港樓價有機會借今次小陽春止跌回穩。
第二個機會，會在年中後出現，因為美國聯儲局很有機會在下半年開始減息。香港為了維護聯繫匯率，遲早亦得跟隨，香港的加息周期將告一個階段。如果加息的威脅不復存在，相信香港樓市一定會另有一番新氣象。
首先，減息可令買樓的人每月供樓的金額減少，買樓的吸引力就會逐步回升。之前，香港有不少用家寧願租樓也不選擇買樓，如果這種取態改變，香港住宅樓宇供不應求的壓力又會再次在樓價上反映出來。在過去一年多的時間裏，香港是樓價跌，租金升；如果利率持續下跌，這種情況就會逆轉，變成樓價升，租金跌。
現時在香港租樓，租金雖然比供樓便宜；但這只是在頭兩期租約出現；加得幾次租之後，租樓就會貴過供樓，尤其是在利息趨跌的時候。因此，只要利率趨跌，那就不用等供樓從一開始就平過租樓，也會有人轉租樓為買樓。這種情況有機會在下半年出現，樓價會因而企穩。
(轉載自 am730 C觀點 2024年2月14日)
