從投資移民的設計 看政府對地產的態度

政府日前公布對投資移民的要求細節：計劃將於2024年中開始接受申請；投資門檻為港幣3,000萬元，其中300萬元必須投放在由香港投資管理公司打理的創科基金。其餘的2,700萬元可投資股票、債券、存款證，以及由證監認可的投資基金，連投資本地的非住宅物業也可以接受，但全額上限為1,000萬元；作出投資7年後，就可以入籍。

政府剛透露將重啟投資移民計劃時，投資的對象是不含地產的。這顯示政府在起初的時候並不覺得地產是一項值得特別鼓勵投資的資產類別。現在政府把非住宅物業亦視作可容許外來資金流入的項目，顯示政府的取態已有所改變，認為應容許更多的資金流入地產投資市場，並認為這樣做應對社會有一定的好處。

不過，政府似乎只願意資金流入非住宅項目，而不想資金流入住宅項目。這可能是因為政府仍擔心，若開放住宅市場供投資者選擇的話，有可能會搶高樓價，增加用家置業的難度。這並非社會樂於看到的事情。

這種想法在社會上亦十分普遍，是一種民粹主義的思潮；但政府施政卻不應只著重討好民眾的一時情緒；而應該為社會的長遠利益，作更深思熟慮的考量，否則可能會得不償失。

表面上來看，社會上有不少人都不想看到住宅樓價上升；但他們沒有考慮過樓價回落對社會會有甚麼損害。譬如：樓價下跌會削弱政府的財政收入，妨礙政府作好基本建設與提供社會福利的能力。若是政府在尚未找到替代性的收入之前，就不把樓價維持在一定的水平，並讓市場維持一定的交投量的話，地產商過往所作的投資就會很難套現，令地產商沒法有足夠的資金去投新的發展項目。政府的賣地收益就很難有好成績，財政赤字自然揮之不去。

此外，香港的住宅物業，大部分由小市民自己擁有作自住用途，這類小業主的數目，佔了香港家庭數目一半有多；而非住宅市場的情況就很不一樣。非住宅物業大部分持有在數量少很多的投資者手裏，而大部分用家都只租不買。所以，若是政府把資金引入非住宅市場，得益的都是少數投資，而不是廣大用家。

因此，讓資金流入住宅市場，得益的人會比讓資金流入非住宅市場的更多。他們中大部分都是自住的小業主，手上多只有一間物業。他們的財富大部分都存放在自住的物業之上；但自從樓價自2021年的高位回落以來，樓價已蒸發了超過兩成，有一部分人已變成了負資產。若是樓價進一步下跌，陷入負資產境地的人就會更多；嚴重影響這批小業主的消費能力與投資能力，香港的經濟可能因而失去動力。因此，與其向投資移民開放非住宅市場，不如向他們開放住宅市場。至於此舉會否搶高住宅樓價，我認為機會率很低，能減慢樓價下跌的速度已可以對社會產生裨益。