減辣增需求 減息可期 才財齊到位 2024谷底反彈 全年樓價料漲8%
2023年樓市先高後低，年初受通關刺激，一度衝高，量價齊升，惟受持續加息影響，而且經濟復甦較預期慢，股市亦屢創低位，入市動力無以為繼，結果次季開始即踏上量價齊挫之途，全年私宅買賣登記繼去年後再度寫下歷史新低。然而，10月下旬實施13年的樓市三大辣稅終獲放寬，當局亦銳意引入大量專才，為樓市帶來新動力，市況開始乍現曙光；預期2024年本港樓市將會不一樣，整體住宅交投有望谷底回升，量價料在低基數下錄得可觀升幅，當中一手交投料重登1.5萬宗；而二手劍指4萬宗；至於租金及樓價料將雙翼齊飛，前者看升6%，後者冀漲8%。
回顧：2023年整體私宅買賣迭創歷史新低
利嘉閣地產董事胡栢榮表示，2023年樓市表現起伏不定，年初先是受惠疫情消散及通關復常而量價齊升，惟次季開始復甦進度不似預期，加上股市下挫及息口上升，打沉了復甦勢頭，調頭價量齊跌，且跌勢持續轉急。時至第四季，《施政報告》終為實施了13年的樓市辣招減辣，而息口升勢喘定，樓市年底前再現曙光。
總結整體私宅表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月11日為止，2023年整體私人住宅累錄36,727宗買賣登記，涉及金額約為3,585.47億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終只能錄得約3.90萬宗的破新低水平，較2022年再跌3%，勢連續兩年迭創1996年有紀錄以來的史上新低；物業成交總值方面，預測全年將減少2%，至約3,780億元，連跌兩年，創下近10年來的低位（見附錄圖一及附錄表一）。
一手買賣登記全年險破萬宗 仍為史上第四低
一手私宅市場方面，踏入2023年之初，受惠新冠疫情轉緩，通關可期下，一手市場逐漸轉趨活躍，發展商積極推盤，首季的3個月均在低基數下實現連番倍數式上升。不過通關後，市道復甦步伐不如預期，加上美國自2月起連番加息，拖累次季一手買賣逐漸萎縮，時至第三季按月均維持在少於一千宗的相對低水平窄幅徘徊。至於第四季在息口高企及經濟股市表現同告失色下，新盤銷情亦進一步受壓，一度墮回年初低3位數水平。
總結2023年一手私宅市場，截至12月11日為止，買賣登記量值分別錄得9,516宗及1,227.26億元，料全年相關量值最終可達約10,500宗及約1,340億元，將較去年分別微升5%及大增19%（見附錄圖二及附錄表二）。雖然全年登記量重登萬宗之上，惟實際升幅輕微，是繼2013年一手新例歷史新低、2022年疫情及2008年金融海嘯後的史上第四低年度。至於2023年每宗一手私宅平均成交價料為1,276萬元，按年將升13%。
二手私宅買賣迭創新低 全年料不足3萬宗
檢視二手市場，2023年呈先衝高後回落的格局，受惠疫後復常通關，年初首季即展現連月大升的良好勢頭，主要受惠去年下半年積壓的購買力爆發，至3月時買賣登記量單月曾衝破四千宗，成為年內最旺的一個月。不過，隨著息口攀升，加上股市不濟，經濟表現緩慢，自次季的4月份起，二手私宅買賣登記量輾轉挫至少於二千宗，最低的10月份只有1,571宗，反映二手市場走勢疲乏。
截至今年12月11日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄27,211宗及2,358.21億元，預期全年登記量最終錄約2.85萬宗，較2022年的3.02萬宗再跌約6%，除連續兩年迭創歷史新低外，更為史上首度失守3萬宗大關，可見二手步入冰河時期。至於全年成交總值料達2,440億元，將按年挫約10%，也連跌兩年，料創近7年以來新低（見附錄圖三及附錄表三）。按每宗二手私宅平均成交價計算，2023年料為856萬元，將按年跌約5%。
私宅轉手平均每宗僅賺47.3% 見十二年新低
過去5年以來，自2018年中美貿易戰及之後的社會運動、疫情及加息多項不利因素接連衝擊下，樓價表現反覆偏軟，其後更跌勢加劇，數年期間，除有移民盤急售外，也有投資者沽貨套現，因而導致由2019年起，二手私宅轉手每宗平均賺幅連年下跌，由2018年的高位89.1%，一直回落至今年度的47.3%(期間合共累跌了41.8個百分點)，創下12個年度以來的新低(見附錄圖五)。
另外，按十大活躍二手屋苑表現分析，截至2023年12月6日為止，日出康城蟬聯為今年買賣登記量最活躍的屋苑，暫時累錄554宗登記，惟較去年全年所錄得的676宗少18%；其次為嘉湖山莊的369宗及美孚新村的352宗，兩者分別暫較去年全年少17%及多11%。至於另一熱門老牌屋苑─黃埔花園今年暫時守在第六位，錄219宗登記，按年暫時少約12%。此外，十大活躍屋苑合計暫共錄得2,787宗登記，較2022年全年的3,300宗少16%（見附錄表四）。
2023年樓價表現方面，胡栢榮指中小型住宅（以全港50個指標屋苑作依據）價格於今年首11個月累跌5.8%，預計全年最終將錄約7%的跌幅；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測全年跌幅約7.5%。至於租金走勢方面，中小型住宅2023年全年租金最終料升7.5%，而豪宅租金全年也看升7%(見表一)。
展望：2024樓市不一樣 量價雙雙拗腰升
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，2022年樓價全年下挫15%，為自1998年急挫32.5%後，25年以來最大的按年跌幅，而2023年樓價料跌7%，亦是過去15年來的次大跌幅，並且是繼2003年沙士後，21年來首度再現連續2年下跌的淡況。導致樓價罕有地連跌兩年的元凶是繼2008年之後，16年來從未見過的高息環境，令計劃入市者不知所措，窒礙交投進度。不過，市場也得逐漸習慣及適應沒有永遠接近「零息」的現實，加上息口正趨向見頂，而樓市需求將隨專才到位而大增，2024年樓市於年初觸底後，有望拗腰回升，實現量價齊彈，明年樓市將是不一樣的一年。
息口見頂趨回落 減辣效應發揮相輔相成作用
繼美國及香港對上一次在7月份加息後，此輪息口上升周期中，美國連續加息11次，累加5.25厘，而香港則累計加了5次共0.875厘；之後在9月及11月的兩次議息均沒有再加，倘若明天(12月14日)最新議息後持續暫停加息，相信此輪加息周期已屬見頂，料橫行一季後，最快明年第一季尾或次季有機會調頭減息，如屆時息口向下，將利好物業市場，令置業及投資活動回升。再配合早前的減辣效應，效果將更顯著。此外，面對明年首季仍未復甦的樓市，估計2月下旬的財政預算案尚有機會進一步減辣，甚至全面撤辣，可望再為樓市鬆綁，刺激交投續升。
專才投資移民購買力爆發 可迅速吸納供應
廖偉強續指，港府銳意引入專才及高才通，目前抵港定居者已逾7萬人，當中只要有15%有意置業，潛在吸納量已逾1萬個單位，而且未來人才仍陸續有來，加上「先免後徵」政策更可加快人才的置業動力。此外，資本投資者入境計劃細節料年底前公布並於明年正式重啟，以每宗3,000萬元資產計算，如果有1萬宗申請，涉及金額合計便有3,000億元，是極之可觀的數字，除可吸引擁有外國永居身份的中國籍人士外，更料吸納其他如中東、俄羅斯、東南亞及部分歐洲國家富豪來港，加上他們的額外住屋需求，未來住宅單位被上述生力軍消化的程度將較想像中迅猛。
另外，本港經濟之前經歷一年社運加三年疫情重傷後，目前正逐步復元，當局亦加快引資來港，如寧德時代的落戶，就是對香港投下信心一票，並可創造更多就業職位，相信未來有更多大企業陸續進駐，利好香港經濟發展。香港安全系數高、稅率低、擁言論自由，而且1小時內生活圈極為方便，都是香港的優勢。
財富積聚可觀 資金伺機重投物業市場
再者，過去數年本港財富積聚可觀，銀行體系存款多達15萬億元，當中單是定期存款便由2022年初的約5.6萬億元，急增至今年9月的逾9.1萬億元，期間增逾3.5萬億元。此9.1萬億元的定期存款中，如之後有20%重新投放在樓市及股市，影響力將相當龐大，故未來息口回落後，投資者的資產重新調配便成樓市新契機。
農曆年後新氣象 明年整體私宅買賣劍指5.5萬宗
展望2024年樓市，廖偉強認為，過去兩年，發展商囤積新盤貨源較多，來年仍願意以接受現實的價格發售，料有助提振一手銷情。至於二手市場方面，經歷連年買賣創新低後，數年以來積聚的購買力及換樓需求將隨減辣大舉回流，加上各方人才來港，勢推動住宅市道顯著回暖，逐漸形成量價向升的結果。
樓市料在農曆新年前經歷最後的寒冬，之後隨著預算案或進一步調整辣招、積聚的購買力回流、息口回落、人才及引資效應彰顯，新春及首季之後，樓市將另有一番新氣象。初步預期，2024年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約3.9萬宗，大增41%至約5.5萬宗，重返過去10年平均水平；當中一手私宅買賣料達1.5萬宗，較2023年的1.05萬宗增加43%；而二手私宅成交量亦料較今年的2.85萬宗，大漲40%至4萬宗水平。
在整體私宅成交金額方面，受惠交投拗腰回升刺激，2024年一二手私宅合共成交總值料可按比例大增47%，挑戰5,550億元水平，除創3年新高外，也有機會成為繼2021年及1997年後的史上第三高水平 (見表一及附錄圖一)。
2024年否極泰來 樓價租金同趨升
樓價走勢方面，廖偉強指出樓價已連跌兩年，主要負面因素有望陸續減退，而市場亦漸適應樓市減辣後的新格局，經歷谷底整固後，2024年樓市最終料價量回升；他預計，中小型住宅樓價(以全港50個指標屋苑作依據)於2024年全年將可錄得約8%的升幅；而豪宅物業價格(以差估署大型單位作依據)在高才通、新資本投資者入境計劃及越來越多家族辨公室效應帶動下，料同步有8%的上升空間。至於租金方面，也可受惠持續到港的各方人才需求而繼續走俏，當中中小型住宅租金於2024年料再升6%；豪宅租賃亦同樣看好，冀按年再漲6%(見表一)。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
