堅持「房住不炒」應從賣地開始

自從內地開發商紛紛出現債務違約，房地產市場一片驚惶，市道急轉直下之後，很多相關行業都被拖累，連實體經濟也運作得不太順暢。市場原本以為在這種情況下，「房住不炒」政策應該暫緩一下，這樣才可以借助投機資金，把困死在房地產的資金釋放出來，以紓緩金融市場的風險。

正當市場對這項政策調整持有一定幻想的時侯，內地官媒上又出現名為「『房住不炒』定位不會改變」的文章，顯示國家對房地產在經濟發展中的角色定位沒有改變。這意味着，內地一線城市遏抑炒風政策不會輕易撤銷，限購與限貸政策會長期存在，樓市不會突然間又好起來。

我基本上認同「房住不炒」政策。中國房地產市場弄成這個樣子，可說是被炒風所導致的。沒有過多的投機資金入市，樓價不會被搶得那麼高；沒有那麼高的樓價，開發商就不會以為很容易就有錢賺，紛紛籌集資金投入房地產市場。因此，為了防止社會資源錯配，「房住不炒」政策是應該長期堅持的。

問題是：這項政策應該在源頭上就開始貫徹，而不是在炒風開始肆虐的時候，聽之任之；待炒風已蔓延全國，深入經濟每一個環節時，才一刀切做大手術，企圖把問題一次過解決。

中國是社會主義國家，而土地又是社會最重要的資源，按需供應是地方政府應有的責任。如真要堅持「房住不炒」定位，地方政府在批租土地的時候，就不能只看自己的財政收入需要，還要看社會上的實際居住需要。當發現土地供應已超過當地的實際住屋需要，就不應再繼續供應土地，不能因為仍有開發商肯買地，地方政府就賣得就賣。地方政府賣地時，不能只看土地的交換價值，還得看土地的使用功能。如果土地上建出來的房屋，已超越當地人口所需，即使賣得出，亦只會淪為投資工具，沒有使用功能，那政府就不應賣得就賣。這才釀成今天發展過度的大錯。

開發商的行為被利潤所誘導還可以理解，但地方政府有責任為社會把關。要知道土地被放出市場後，將引發隨後的經濟活動是多麼巨大，影響是多麼深遠，一旦出錯，要扭轉是極之不容易的。

土地賣出後，開發商就得向銀行貸款進行興建工程；而銀行的資金則來自老百姓存款，可謂整個社會都被牽連。一旦興建出來的房屋沒有人買，開發商與銀行投入的資源就會困死，資金就沒法再投入到經濟發展裏去。即使開發商賣樓成功，但如果買的主要是炒家，樓宇的使用價值一樣發揮不出來，社會資源一樣會被浪費。因此，地方政府在批地的時候，一定要注意樓宇的空置量；然而內地政府卻只關注開發商的庫存量，卻不關注樓宇的空置量，顯示他們仍只關注樓是否賣得出，而不關注樓是否有人住，沒有領悟好「房住不炒」的真正意義。