扭轉頹勢 重現物業應有價值
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
近年無論是工商舖、車位還是住宅物業，價格都正在下跌。當地產價格下跌時，部分人就會對這些資產失去信心；尤其是經濟處於蕭條期，更會認為磚頭已經失去了應有的價值。不過，真實的答案是否如此呢？
地產項目可以分為住宅、工商舖、車位，亦可以計及舊樓重建地盤，甚至是農地等，每個項目的用途都不一樣，投資的價值及回報率自然也有分別。最受一般人關注的，當然是住宅項目。大部分人對住宅都有剛性需求，如增添家庭成員、結婚、生兒育女等，都有需要增加居住空間。另外，現今不少人喜愛過單身自由生活，或者與情侶共居等，亦同樣帶來新的居住需求。在香港社會中，這些需求無時無刻都存在，所以不論樓價上升或下跌，只要有需要，又負擔得起，就會考慮置業或租住物業，不會過於計較物業的上升潛力。
剛性需求 着重能否負擔得起
至於做生意的，當然亦有剛性需求，只要能配合業務性質及發展，而又符合成本預算，就會考慮租用或購入寫字樓、工廠或舖位等物業。好市的時候租金上升，跌市的時候租金下跌，這些都是計算成本時已作考慮，只要能夠配合業務的營運和發展，物業價格或租金不會嚴重影響生意人的決定。
相對而言，投資者則首要看重合理的回報率，其次就是希望可以跟隨市況的變化，做到低買高賣；能夠將利潤最大化的物業，就是最好的投資產品。作為長綫投資者，除了重視回報率外，更會看物業長遠的升值潛力。
當然，不同時期的地產項目，投資價值亦會有所改變，例如舖位物業，高峰期是在2012年，而谷底則是在2020年，高低的價格差幅超過5成。至於工廈物業，價格表現最佳的時候反而是2020年，現時的回落幅度亦相對較小，自高位至今的跌幅大約兩成。寫字樓方面，2018年時已到達高峰期，到今天價格仍然有下行壓力。
相比起工商舖物業，住宅的抗跌能力當然是最強。住宅市場在2021年達到高峰，至今回落的幅度不足兩成，而剛公布的《施政報告》，亦對住宅市場有提振作用。筆者估計，因為《施政報告》的威力，住宅物業的價格大致已經止跌回穩，未來將會慢慢拾級而上！
【刊於2023年11月2日《經濟日報》專欄】
