縮短額外印花稅時限會大量增加供應嗎？

施政報告宣布，把額外印花稅的通用年期由三年縮短至兩年。換言之，業主在持有物業兩年後出售物業，毋須再繳交額外印花稅。市場上有評論認為，此舉將釋放大量原先因不想交額外印花稅而沒有放售的樓盤，一下子都湧出市場，令賣方的競爭加劇，樓價會因而進一步下跌。

持這類見解的論者認為，政府縮短額外印花稅的做法，不但達不到穩住樓價的目的，而且還可能推動樓價作更深度的調整。不過，我認為，這項減辣措施的副作用被誇大了，實際影響並沒有這麼大。

首先，今次釋放出來的盤源，佔全港可供出售的盤源，比例上並不多。全港約有125萬個私人住宅樓宇，除了少數被「釘契」的單位之外，理論上都可以隨時放盤，不受限制。而今次因縮短額外印花稅適用時限而被釋放的樓盤，主要是在2020年11月至2021年10月期間買入的單位，總數約7萬宗，只佔全港可供出售125萬個單位的5.6%。

這7萬個單位的業主，不會因一不受限就立即放盤，而會各自根據自己的實際需要與經濟處境，以及按自己對後市的預判，來決定是否放盤。他們會考慮的因素與其他小業主差異不大，所以當中選擇放盤的比例，亦應該與其他擁有物業的小業主差不多。

根據地產代理掌握的數據，各大屋苑的放盤量約佔存量單位3%左右。以這個比例去推論，這7萬個被釋放的單位中，會放售的單位大概只有2,100個左右。相對市場上正在放盤的3萬多個單位而言，比例不高，影響有限。

一般而言，由於物業買賣的交易費用很高，業主買入單位後，大都會持有一段相當長的時間，才考慮賣出，否則就會連交易費都蝕掉。因此，這批持有物業剛剛兩年的小業主，大都會認為現時尚未是放盤的最佳時機，他們應會再自住或放租多一段時間，才考慮放盤。

施政報告剛宣布了一系列減辣措施，市場的一般反映都認為力度不足；但對於擁有物業的小業主而言，大都會傾向朝好的方面去看，並選擇看多一段時間，才決定是否放盤。現實是施政報告公布一個星期以來，市場的整體放盤量，未見有明顯的增加。

其實，因額外印花稅減辣而釋放出來的供應量，根本不是甚麼實質的新供應，而是市場上既有的供應。這些樓宇，要不是業主在自住，便是已經出租；業主賣樓後，原本住在單位的人就得另覓新居所，變成新的需求，把放盤的作用抵銷，市場不會因此而受壓。

這些所謂新盤源，即使今次政府不減辣，明年也會被釋放；我們若放長一點時間去看的話，早放與遲放的差異不會很大。分析市場的論者必須明白，真正會從根本上影響市場供應的，是新樓的落成量，而非舊樓的放盤量。