剛需仍然大 樓價可回穩
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
地產市場不振，各類型的物業，不論是工商鋪、車位還是住宅物業，價格和交投量都每況愈下，部分人眼見市道的調整，頓時就對地產投資失去信心，加上近年處於經濟蕭條期，就更漸漸認為磚頭已經失去了應有的價值。筆者不禁會問，這種想法切合真實的現況嗎？
地產可以分為住宅、工商鋪、車位，亦可以計及舊樓重建地盤，甚至是農地等，每個項目的用途都不一樣，投資的價值及回報率自然也有分別。最受一般人關注的，當然是住宅市場的起跌。
地產的價值，是建基於需求。在香港，大部分人對住宅都有剛性需求，如增添家庭成員、結婚、生兒育女等，都有需要增加居住空間。另外，現今不少人喜愛過單身自由生活，或者與情侶共居等，亦同樣帶來新的居住需求。在香港社會中，這些需求無時無刻都存在，所以不論樓價上升或下跌，只要有需要，又負擔得起，就會考慮置業或租住物業，不會過於計較物業的上升潛力。
生意人的剛性需求則以工商舖物業為主，只要能配合業務性質及發展，而又符合成本預算，就會考慮租用或購入寫字樓、工廠或舖位等物業。好市的時候租金上升，跌市的時候租金下跌，這些都是計算成本時已作考慮，只要能夠配合業務的營運和發展，物業價格或租金不會嚴重影響生意人的決定。
至於投資者，可能會涉足不同類別的地產，但首要看重合理的仍是回報率，其次就是希望可以跟隨市況的變化，做到低買高賣。能夠將利潤最大化的物業，就是最好的投資產品。作為長線投資者，除了重視回報率外，更會看物業長遠的升值潛力。
不同類別的物業，亦會跟隨環境有所改變；在2012年舖位市場到達高峰，而2020年疫情時則陷入低谷，高低位的價差超過五成。至於工廈物業，價格表現最佳的時候反而是2020年，現時的回落幅度亦相對較小，自高位至今的跌幅大約兩成。寫字樓方面，2018年時已到達高峰期，到今天價格仍然有下行壓力。
住宅市場由2021年的高峰，至今回落的幅度不足兩成。畢竟住宅物業的剛性需求長期都有， 因此抗跌能力是最強，而且隨着人口回升，需求只會愈來愈大。筆者相信，《施政報告》的效應會令住宅樓價止跌回穩，並且配合經濟復甦，慢慢重回上升的軌道，重現應有的價值。
【刊於2023年10月31日《地產站》專欄】
