香港樓市形勢不妙 政府宜及早撤辣

上周公布的中原城市領先指數，跌破了160關口，跌至157.87點，按周跌1.19%。這個主要反映二手樓價的指數已是連跌五周，共跌了3.36%。如果樓價繼續以這個速度下跌，到年底時，中原城市領先指數可能連145點也保不住。那就是已把今年上半年樓價的升幅完全蒸發掉，令2023年變成另一個下降年，同時令樓價下跌的趨勢變得更加明顯。

二手市場的情緒無可避免會影響地產商的投地出價。上周啟德2A區有一幅住宅用地公布招標結果，樓面地價只賣得每呎5,390元，比2019年中啟德4C區賣得的19,636元一呎的樓面地價，相差了72.55%。雖然，這兩幅地的質素相差很遠，直接拿來比較，並不恰當；但無損跌勢凌厲的推論。

房地產市場的一個特色是周期性顯著，一旦跌勢形成，就會觸發連鎖性反應。買家擔心樓價還會持續下跌，就會觀望，不敢貿然入市，令需求減弱，業主難以及時套現。在這種情況下，趕着賣樓的業主唯有減價招徠，令樓價進一步下跌。

此外，樓價出現跌勢之後，銀行就會收縮信貸，在為物業做按揭時，收緊估價的尺度，導致買家可以獲得的貸款減少，首期的負擔就變得更為沉重。這些都會阻礙買家入市，令市場的成交量進一步萎縮。

與此同時，地產商亦會逼於形勢，不得不減價求售，與二手市場的小業主爭客。地產商作的是商業決定，他們減起價來，很多時都會大刀闊斧，嚇得小業主目瞪口呆。市場只好拾級而下。

而對這樣的境況，政府宜及早推出相應措施，以免樓市進入惡性循環，被負面的因素主導整個市場。若果任由情況惡化，樓價下跌就會演變成通貨收縮，破壞香港的整體經濟。

香港有略多過一半的家庭已擁有自己居住的樓宇，而這套自住的樓宇，往往是他們財富的主要組成部分。如果樓價下跌，他們就會覺得自己的財富少了，不宜胡亂消費了。社會的內部需求就會萎縮，政府想搞活香港的夜市，難度就會更高。

政府不想落入這樣境況的話，就得及時向市場發放利好消息，以削弱壞消息的主導能力。首先可以做的是撤除那些妨礙資金入市的各類非正常的印花費。不論是哪類買家，都和以前那樣，收同樣的印花稅。這樣才能降低門檻，讓社會上的閒置資金，一起來協助政府扭轉樓市的跌勢。

政府之前一直都不願意這樣做，擔心一旦撤辣，樓價就會飆升。但現在政府根本不用擔心樓價還會進一步上升，更需要擔心的反是樓價下跌可能引致的通縮。現時樓市的跌勢已漸趨明顯，政府在撤辣一事上不應再舉棋不定。