信心待恢復 正是「掃平貨」的時機
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
美國接連加息後，香港樓市顯然遭遇信心不足的問題，再加上恢復通關之後，香港經濟沒有出現預期的爆發力，至今仍是緩步地上升。多個行業仍然未有回復到疫情前的生意水平。所以大家對後市的預計也相應地作出修訂，未必可以如年初時那麼進取。
現時很多香港市民都選擇按兵不動，就算有資金在手，都不敢在這個時候出動去投資，或者花大錢去消費。事實上今年開關之後，現實與預期出現頗大落差，很多人都甚為失望，在房地產市場同樣出現這種境況，負面的心態就更容易造成相互的影響，並且加速擴散。
事實上，接連加息確實加重了置業者的供樓負擔，如果是「持重貨」的投資者，壓力就更加大，因此「減磅」就是順理成章的事。傳媒亦喜歡以負面的角度，去報道投資者出貨的新聞，並且加以放大。
但這種「加息就等同樓市下跌」的想法，其實是流於片面。須知道香港的業主超過六成以上已經供完按揭，亦有很多業主，借款相對樓價的比例十分之低。所以，只有近幾年入市的買家，遭遇樓價的下跌，加上按息調升，因而感受到很大的壓力。加息壓力並非廣泛的問題，而且實際上並非如所想般帶來嚴重的影響。
相信大家亦很清楚，接連加息的其中一個原因，就是通貨膨脹，物價飆升，加息可以紓緩通脹的壓力。同時間，在高通脹的環境之下，物業價格同樣不容易大幅下調。另一方面，近期的租務市場因為輸入人才、內地學生來港升學，以及部分觀望樓市的香港人由買轉租，導致租務市場暢旺，租盤快速被消化，租金不斷上升，回報率同時上升。
租金上升，加之通脹嚴重，這情況下樓價根本沒有大幅下跌的壓力，只有一時的波動。事實上，樓價由高峰期至今已調整約15%。基於市場信心不足，入市的買家相對比較少，因此與心急出售單位的業主談判，亦相對較為容易，買家隨時能夠在談判中佔主導位置，可以用低於自己所預計的價格入市。所以，筆者認為今天就是最佳的入市時機。只要置業者的信心恢復，樓市就容易短時間內到達反彈的臨界點，市況亦有望迅速轉旺。
【刊於2023年8月8日《地產站》專欄】
