物業轉按教學 | 一文看清樓宇轉按回贈、套現、好處及律師費
除了剛剛買入物業的新買家會使用銀行按揭貸款之外，樓宇轉按也是一個常見的做法。轉按的原因可以有很多，也有相對的好處和限制。在以下文章中，我們將會解釋甚麼是物業轉按，介紹轉按回贈、轉按套現以及律師費相關的詳情，讓你更加容易了解關於樓宇轉按的各種知識。
何謂物業轉按？
物業轉按，又簡稱為轉按，即是業主把物業原先的按揭由一間銀行轉移至另一間銀行承按。轉按主要分為平手轉按及轉按套現的兩種做法，前者把在銀行Ａ未供完的貸款轉由銀行B承按，貸款額及年期並沒有增加 ；而後者則是善用物業升值金額或未用盡貸款額，於轉按至其他銀行的同時套現資金。
物業轉按的主要原因及好處
為什麼需要大費周章把物業按揭由一間銀行轉移到另一間銀行？這樣做當然有它的理由，以下便是常見的兩大轉按好處：
1. 轉按回贈
銀行為了吸納新的客戶，會不時提供轉按優惠及轉按現金回贈，若果借款人發現其他銀行的利率較現承造銀行低的時候，可以將剩餘貸款額轉按或者同時作套現，以節省利息開支同時賺取現金回贈。
2. 轉按套現
當借款人發現持有的物業升值或未用盡可貸款額度時，透過物業轉按可以提升貸款額，套現資金作其他投資或作其他應急用途，也可放於高息存款戶口作備用資金；不取用時可享與供款利息相同的利息收入，變相不用增加供款利息開支下，多了筆可靈活調動的資金。
要注意，如申請人所承造的是未補地價資助房屋，例如是居屋按揭，無論是轉按、加按或已供完重新按揭，均需要向香港房屋委員會（房委會）申請及獲取同意信。而房委會可接受的轉按套現理由並不多，例如家中發生白事需要資金，財困，或子女留學費用，都可以是房委會考慮的理由。不過這類情況一旦轉按，亦代表政府已不再為單位按揭作擔保，銀行或會收取較高的利息。
3. 透過轉按甩走按揭保險
所謂「按揭保險」，主要是協助首置買家自置，並透過按揭保險公司以買保險形式，令借款人可向銀行申請六成以上高成數按揭計劃，變相買家可以用較少的首期資金購入物業，而可以借到八至九成的按揭。假設數年後物業升值，貸款額佔物業價格的比重便會隨之減少，當比例跌至物業最新估值的60%或以下時（上限500萬元），便可以「甩按保」。在這情況下，借款人可以申請保費退款。如果在第1年退保，可獲退回40%保費；第2年為25%；第3年內則可獲退回15%。多於3年，就不可以退保費。若要退回保費，業主必須償還整筆按揭貸款， 如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業轉按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費退款。
注意一點，由於銀行的按揭計劃通常設有兩至三年罰息期，並會列明罰則。為免承受額外支出，宜待「罰息期」過後或臨近尾聲才「轉按」。而在「轉按」後，罰息期將會依照新按揭計劃重新計算。
轉按前的準備
在考慮是否需要做樓宇轉按時，借款人可以做以下的準備：
比較銀行轉按計劃
想申請樓宇轉按，最重要當然是挑選合適的銀行轉按計劃。就如同揀選普通按揭計劃一樣，宜揀選按揭利率較為優惠、現金回贈較高的計劃；而銀行對物業的估價愈高，愈有利套現。
轉按計算機
現時網上的轉按計算機功能，有助借款人更易比較不同銀行的轉按計劃，只需要輸入簡單的資料，包括轉按前的剩餘貸款、按揭利率、還款年期，以及轉按後的物業市值、新貸款額及現金回贈比率等等，便能作出比較。
轉按律師費
轉按的主要的費用為轉按律師費，需視乎樓價，一般來說為港幣10,000元以下。個別銀行或許會收取費用，如贖契費或者部分還款費用，但是基本上都是港幣1000元內。借款人可以把這些費用納入其中一項考慮的因素。
總結
轉按除了有各種好處之外，也有一定的風險。舉例來說，轉按需要重新再做按揭及進行壓力測試。假設申請人財務狀況有變的話，有機會令到審批案件的條件更為嚴謹，批出的成數比原先的更低。另外，申請人也要考慮加息周期的情況下，可能會因為新的按揭計劃要付上較高的利率，利息開支亦因此會增加。借款人應該集合各種因素，分析多方面的利弊，作出詳細的規劃才做轉按的決定。
