放寬按揭轉按甩保著數你要知
政府在2023年7月7日再度放寬按揭成數上限後，令不少置業人士受惠，當中也包括了正在供樓的業主。同時亦有很多業主在最近看到銀行推出接近3%按揭額的現金回贈的歷史新高，而「心思思」想進行轉按。本文就為大家分析一下按揭成數放寬後，轉按有甚麼好處。
甚麼是轉按？
轉按是指在購入物業時，大部分買家都會使用銀行按揭貸款。而在按揭罰息期過後，業主可自由地把物業按揭由A銀行轉至B銀行承按。
現時轉按主要分兩種：
1. 平手轉按：把物業原有未供完的貸款轉至另一間銀行，而沒有改變貸款額。
2. 轉按套現：把物業完全轉由另一間銀行重新估價，承造按揭，增加其貸款額透過物業升值來套現出現金，以作其他用途。
放寬按揭措施後，對轉按甩保有甚麼影響？
在原有的按揭措施下，1,000萬港元以下物業最高按揭成數只有60%（即貸款上限500萬港元）；1,000萬港元以上的物業最高按揭成50%。而政府在2023年7月修訂措施後， 1,500萬港元以下的物業，沒有參與按揭保險計劃下最高按揭成數提升至70%，大大增加了業主可以甩按保的機會。
轉按甩保的好處
甩按揭保險
在金管局未放寬按揭措施前，假如準買家購買1,000萬港元以下物業，要承造6成以上按揭，則必須購買按揭保險。過往借款人在購置物業時申請8至9成按揭，要等待物業升值或有額外資金，才有機會在3年內申請保費退還，難度十分高。在放寬按揭措施後，1,500萬樓港元以下物業，業主可以不購買按揭保險情況下，透過銀行最高承造7成按揭，假設貸款人最初申請8成按揭，其物業價值不變，3年內能清還本金一成，就可以甩按保，成功申請保費退還的難度大大降低。如在首年申請甩按保，可退回 40%；第2年 25%；3年內便是就退回 15%，但過後就無法獲退回保費。由於借款人往往會把按揭保費撥落按揭貸款內一並供還，即使超過按揭還款期超過3年，亦建議借款人可考慮轉按甩保，以減低利息開支。透過將物業轉按，便可利用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭貸款，再得到保費退款。
加按套現
假設目前該物業價格已升值，業主選擇將按揭轉到另一間銀行時，可以重新進行物業估價，透過另一銀行承造七成按揭，將貸款金額增加，再拿其中貸款金額用來還原本那間銀行的按揭貸款，其他的貸款金額便能成為流動資金或投資其他資產的本金。
賺取現金回贈
按揭貸款當中會衍生利率，而每間銀行的按揭利率都有不同。在申請轉按時，新銀行會給予現金回贈作為獎賞，現時銀行最高可提供總貸款額的3.05%作為現金回贈。而不論是將剩餘貸款額轉按，還是完全將物業轉按，都有機會賺取現金回贈。因此當2年罰息期過去後，業主就可考慮當時的息口，繼續轉按，從而再賺取現金回贈。
減少債務及每月供款
轉按並非一定會增加貸款金額。如業主轉按時維持貸款額不變，而新的轉按計劃又可延長還款期的話，便會變相降低了每月的供款金額，但要留意，延長還款期有可能會增加了利息的支出。
轉按的要求
1. 已過罰息期
銀行的按揭貸款一般都設有罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信中會列明罰款，如果借款人在首年提早還款，就需要支付貸款額的某個百分比作為罰息；如在次年及第3年提早還款，罰息就會較為少。因此不少業主會在罰息期過後或臨近罰息期完結，才申請轉按。
2. 樓價有升值及估價要足
對於想透過轉按套現的業主，要留意物業的最新價格及估價，因為如果單位沒有升值、升幅未如預期般大，或銀行對物業估價不足時，最終轉按套現所得的金額就會比預算少。
3. 通過壓力測試要求
雖然金管局放寬按揭措施，但借款人必須要留意承造新按揭時亦需要通過壓力測試要求，如果借款人為價值1,000萬港元的物業轉按申請７成按揭時，假設按揭利率為3.625厘，每月供款為31, 924港元，最低入息要求為63, 847港元，通過壓力測試的入息要求為67,160港元。
轉按的步驟
步驟一：比較不同銀行的轉按計劃
申請轉按第一步一家是揀選合適的計劃，宜揀選按揭利率較為優惠、現金回贈較高的計劃；而銀行對物業的估價愈高，愈有利套現。
步驟二：準備申請文件
申請轉按需向貸款機構提交以下文件：
- 身份證明（身份證、住址證明）
- 入息證明（工作證明／最近三個出糧戶口月結單／稅單）
- 原本的按揭貸款合約及供款紀錄
在交齊所需文件後，一般2星期至1個月就可獲得銀行批核
步驟三：銀行審批申請
銀行會將委託估價行對物業作出的最新估價，整個過程會當作新按揭申請處理，申請人亦需進行壓力測試。
步驟四 : 委託律師及簽署按揭契
在等待銀行審批期間，申請人需委託銀行認可的律師樓，代為向原本承造按揭的銀行或機構提取樓契，並進行核實及查冊。其後，銀行就會向申請人委託的律師樓發信，通知律師準備按揭契。業主需親身到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求文件。銀行會把批出的按揭貸款交給律師行，再轉交給業主及原本承造按揭的機構。
步驟五 : 舊按揭退火險
由於轉按時部分銀行會贈送火險或家居保險計劃，因此業主可以在轉按後，當新銀行的首年免費火險也生效後，再在原銀行申請舊火險退保，並領取保費退款。
