居屋買賣時有兩個價錢？原來同補地價有關
考慮買賣居屋時，很多人都會聽過要補地價，已補地價及未補地價的二手居屋價格相距甚大，到底什麼是補地價？甚麼情況要補地價？補地價又如何計算？ 利嘉閣為你一一拆解！
甚麼是補地價？
在香港，無論物業是屬於私人還是政府，地皮都是由政府所擁有，發展商在建屋時要向政府支付地價，當作買起該地的使用權。為了讓市民更易容易上車置業，政府為居屋及綠置居等資助出售房屋提供折扣額，在出售時免除地價。以居屋為例，一般會以市價7折出售，2022年的新居屋則以市價51折定價。
由於居屋定價是低於市價，故政府設有轉讓限制防止市民炒賣圖利。當要將居屋在自由市場出租或售出時，就要先補地價。簡單而言，補地價即是要將政府提供的折扣退還，即是說居屋售價及私人市場樓價的差距，就是補地價的價錢。
居屋在甚麼情況下需要補地價？
當要將居屋式公營房屋在自由市場出租或出售時，要視乎買家的身份，而決定是否需要先向政府補地價。如果公屋／居屋業主想於公開市場出售、出租或轉讓單位，就要先補地價，才能解除轉讓限制。在公開市場下，業主可自由定價、議價，並可將單位轉讓至任何人士。但公屋及居屋業主不一定要在公開市場轉讓單位，是可以選擇轉讓予政府認可、持有「購買資格證明書」之合資格人士，綠表／白表人士（公屋租戶或合資格買居屋的人士）就不需要補地價。
如何計算補地價？
居屋屬政府資助房屋，房委會/房協在發售居屋前，都會向參考同區私人物業的售價定出一個當期時的市場定價，再給予買家一個折扣率售予居屋買家，亦即補價折扣率。日後居屋業主要將單位在公開市場發售，便需參考這個補價折扣率按當期時的市值向房委會/房協作補價。當業主遞交補地價申請表後，政府委託公證行及測量行等公司為單位估價，而補地價的金額就是將估價乘以當初買居屋單位時所享有的折扣（單位現時市值 x 買入單位時的折扣率＝補價）。舉例指，估價後單位價值為800萬元，而當初買居屋時是以7折定價（即30%折扣），業主在公開市場轉讓單位的話，所需補地價的價錢就是800萬元 x 30% = 240萬元。補價金額與樓價有密切關係，當樓價下跌時，若趁此時補地價，其補貼金額也會相對較低。因此，許多人會利用市場低迷期先購入土地，等待樓價回升後再出售或出租。
補地價注意事項
有不少人會疑問補地價應該是由哪一方負責？事實上，房屋條例規定由賣方負責補價，賣方可借買家於成交日交付的樓價尾數來先補價。除此之外，以下是補地價的注意事項：
- 補價金額的多寡與物業市值掛鈎，如業主不急於出售物業，可選擇樓市由低位轉升時申請補價。現時HKMC有提供居屋補價貸款。
- 是否已屆滿可補地價的年期，一般物業由首次發售日起計5年後可申請補價。然而於2022年出售的居屋，已延期有關轉讓限制年期至10年。倘若居屋業主仍急於將居屋單位出售，可考慮在首次發售日期起計滿2年後，於毋須補價的居屋第二市場發售於符合購買居屋資格的人士。
- 賣方須了解補價折扣率: 不同時期出售的居屋單位，折扣率都不同，所以賣方在出售物業時，除了要參考估價外，亦必須要參考這個補價折扣率，才可以為居屋作出合理定價和評估大約的補價金額。
- 樓價市道變化速度高，屋苑類、樓齡、樓層高低、面積、景觀、裝修等，都可影響到單位的估價，因此業主勿依賴其他單位的補價記錄作為出售物業定價/補價的指標，以免失預算。
- 居屋交易日期亦不宜定得過長，房委會在接獲賣方提交的評估物業迧請後，在評估物業後，3至4星期便會向賣方發出「補價通知書」，賣方需於該通知書發出日後的2個月內繳付補價金額，否則該通知書便失效，日後要再估值，便要重新申請。所以如賣方出售物業，並打算借用買家交付樓價的尾數來繳付補價金額，則物業的成交日期不易超過4個月。
