通關即時效應顯 振翅彈三成可期 工商舖買賣今年冀錄5,800宗
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，市場一直期待的通關去年並未出現，反之在股市跌跌不休及息口越升越急之下，整體工商舖市場表現沉寂，墮至1996年有紀錄以來的次低水平。2022年全年累計工商舖買賣共錄得4,431宗登記，較2021年的6,895宗大跌36%，創下歷史第二低水平，反映疫情反覆、股市下挫及加息對市場造成的衝擊。不過，全年買賣登記金額卻不跌反升，勁錄1,595.74億元，較2021年的1,535.73億元升4%，連升兩年，亦是歷來第4多的一年，主因是去年錄得3項合共859.64億元的巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記所帶動。
回顧2022年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及舖位買賣登記均全線下挫；當中以商廈登記量跌幅最大，去年僅錄得781宗，按年大減40%，陷入歷史次低水平，佔整體比例近18%。店舖方面亦錄得逾三成半跌幅，共錄1,147宗登記，按年少35%，佔整體比例近26%。至於工廈繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別，達逾56%，去年錄得2,503宗登記，但按年亦跌近35%。
若以買賣合約總值分析，商廈登記總值逆市急升，去年共錄1,068.32億元，佔整體金額逾半(67%)，佔比按年大增近19個百分點，主要受去年錄得3項巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記刺激，當中單是交易廣場一項已達518億元。另外，工廈及店舖去年登記金額分別達285.59億元及241.83億元，佔比各達18%及15%。
回顧去年初，受新冠變種病毒Omicron引發的第五波疫情爆發所累，首季整體工商舖即表現不濟，交投量徐徐回落至只有1,303宗。及至疫情緩和後，次季才拾級而升，收復失地，於次季共錄1,334宗登記，成為去年最旺的一季，而上半年買賣登記共錄得2,637宗，當時創了3個半年度的新低。
不過，至年中市況並沒如預期中改善，反而受著股市持續急挫及美國不斷加息影響，而令工商舖市道再次逆轉下跌，第三季買賣累計只有1,032宗，按季轉跌近23%。至於第四季，隨著本港開展4年來首度加息之旅，而股市不斷下滑，令整體工商舖買賣在第四季進一步跌穿千宗水平，只有762宗，按季再挫26%，表現差絕全年。總結下半年，工商舖累計登記回落至1,794宗，較上半年萎縮32%。
甫踏入2023年不久，香港正式迎來與內地通關，各方均憧憬經濟及民生範疇皆可復常，市場樂觀氣氛大增，相信挾著通關效應及以下利好因素結合下，2023年工商舖市道有望大幅反彈、振翅高飛：
通關一周市場動態：
(1) 迎通關，店舖租賃及買賣查詢者眾，實際交投亦增多；
(2) 中外企業已加緊步伐物色商廈擴展業務；
(3) 通關增兩地物流量，各行業加快尋找工廈作倉儲；
(4) 投資者再次蠢蠢欲動，積極入市各類工商舖筍盤。
2023年利好因素：
(1) 新冠疫情殺傷力大減，正遁風土病方向發展，料世紀大流行的疫情將告一段落；
(2) 僅餘的防疫措施有望進一步鬆綁，全面復常之路已踏出，經濟可望進一步回暖，利好市場交投；
(3) 全面海內外通關指日可待，高鐵重開旅客數字明顯增加，香港零售及奢侈品消費市場可轉旺；
(4) 股市上升勢頭持續，反彈方向不變，經濟好轉助提振營商信心，刺激商廈需求；
(5) 美國通脹趨緩和，大幅加息壓力可紓緩，有利工商舖物業投資。
展望2023年市況，黃應年指出，過去數年拖累大市的不利因素已陸續消散，其中最大的負面因素─防疫措施基本上可謂全數解除，月初通關的即時效應正逐步展現，而股市亦見回升，料整體經濟在來年將持續好轉，故相信今年工商舖會是顯著反彈的一年，預期整體買賣登記量按年可錄得逾三成的升幅，當中工廈料達3,000宗、商廈1,200宗及店舖1,600宗的水平，實現全線復甦。
綜合以上因素預測，2023年全年整體工商舖買賣登記宗數料可錄得約31%的升幅，重上5,800宗水平，為2019年5年以來的次高水平；不過涉及的買賣登記金額則預期回落近四成，下試970億元，主因是去年有多達近860億元的巨額疑似內部轉讓登記之故，因此倘今年若缺乏類似項目，登記金額難免出現大幅萎縮。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，去年股市持續大跌，且越跌越深，另邊廂息口則加速攀升，窒礙投資者入市工廈的決定，導致下半年後工廈按月買賣登記拾級而下，自9月份起連跌4個月，並在12 月跌至只有115宗，表現差絕全年。
2022年全年累計，工廈買賣登記共錄得2,503宗，較2021年度的3,825宗大跌35%，涉及買賣合約總值285.59億元，相應回落36%；宗數為2001年起計22年以來的次低水平，亦為史上第5低。去年工廈全年登記量輾轉下跌，主要受年初疫情影響及年中起股市持續下跌及息口趨升所困擾，故自9月起，工廈登記量連跌4個月至全年按月最低位的115宗，回落至2020年初新冠病毒初爆發不久時的超低水平，反映淡市下，工廈成交難逃稀疏的命運。
以價格類別劃分，2022年，繼續以介乎200萬元至500萬元以內及500萬元至1,000萬元以內兩個價格類別的商工廈成交佔比較多，兩者合共有1,604宗，佔了整體工廈成交量64%(見附錄表二)。去年七個價格類別的工廈買賣宗數全線回落，其中以中細價工廈的跌幅較大，如銀碼在500萬至1,000萬元以內的工廈錄得580宗登記，按年急挫47%；而200萬元至500萬元以內為第二大跌幅者，按年大減37%，但仍突破千宗，錄1,024宗。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區中，2022年登記量十居其九均錄得跌幅，其中跌幅最大的是黃竹坑/香港仔/鴨脷洲區，去年錄得48宗買賣登記，按年急挫65%，並成為登記量最少的觀察區。此外，觀塘及屯門區亦分別大減53%及51%，至各自只有221宗及148宗。至於葵涌、荃灣及觀塘區依然是買賣登記量最活躍的觀察區，惟去年3區登記量亦難逃跌幅，回落介乎8%至53%不等，分別達747宗、313宗及221宗(詳見附錄表三)，反映工廈市場大都表現冷淡。唯一錄得升幅者是新蒲崗/黃大仙區，但按年亦只微增2宗而已。
從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記中，以九龍灣啟興道1號的登記最矚目，涉及金額高達9.8億元。其他矚目成交還包括長沙灣永新工業大廈全幢登記，涉資8.5億元，而九龍灣啟興道5號亦涉資7.3億元，以上兩者分別佔據榜內第二及第三貴價席位(詳見附錄表四)。
展望2023年，朱亮恒指出，通關對市場帶來極正面的提振作用，在憧憬整體經濟活動復常下，各類工商舖需求大增，當中工廈無論是重建或活化，其用途及可塑性均十分高，料可吸引投資者重臨工廈市場。預期今年市道可迅速回暖，無論是全幢工廈或中小型工廈均會受投資者及用家垂青，料2023年工廈買賣登記量可按年反彈兩成，出現5年來第二度重越3,000宗的水平，而涉及登記金額亦料相應增加23%至350億元，有機會重登史上第六多的一年。
商廈市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，去年香港防疫措施仍然嚴謹，加上未能通關，整體經濟回升動力不足，公司擴張意欲低迷，拖累商廈買賣登記由年中按月近百宗，萎縮至年底不足半百宗。
總結2022年全年，商廈整體買賣登記僅錄得781宗，較2021年的1,299宗急挫40%，跌至歷史次低，是繼2019及2020年後第3次史上不足千宗的低潮年。至於商廈買賣合約登記總值方面，去年背馳錄得44%的巨大升幅，高見1,068.32億元，繼2021年後，連續兩年在「疫」市之中迭創歷史新高紀錄，且為史上首度突破千億元；主因是去年分別錄得3項共859.64億元的巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記帶動，分別是太古城中心一期(98.45億元)、交易廣場(518.01億元)及怡和大廈(243.18億元)；倘撇除這些個案，實際登記金額約為208.68億元，按年跌近72%。
以價格類別劃分，中細價商廈仍是去年買賣登記的主流，當中以介乎200萬元至500萬元以內價格類別的商廈佔比較多，全年錄得238宗，佔了整體商廈成交量逾三成(見附錄表五)。另外，銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內的登記量則錄得最大跌幅，挫61%，至只有69宗。至於去年七個價格類別的商廈買賣宗數之中，只有1億元或以上者出現逆市上升，去年共錄49宗登記，按年大增40%，主因去年5月有一幢全幢商廈(太古城中心一期)疑似內部轉讓是以分層拆細形式登記，故抽升了逾20宗逾億元的登記個案。
從地區層面分析，在本行定期觀察的11個主要商業區中(見附錄表六)，2022年登記量全線下跌，當中跌幅最大者為長沙灣區，全年只錄得30宗登記，按年急挫85%；其次葵涌區亦跌83%，至5宗登記；而沙田區亦急跌73%至12宗，反映一些廠區商廈在疫情之下亦大受影響。另一方面，2022年最貴重的商廈登記個案除了前述3項巨額轉讓外，接著最矚目的登記為啟祥道17號全幢(前稱高銀金融國際中心)涉資的56億元，再者是彌敦道74至78號文遜大廈的近15.34億元，亦因此帶動全年總金額得以創下歷史新高。
展望2023年，徐康達表示，中港恢復通關對商廈市場來說是極大的喜訊，隨著內地企業重返香港擴展業務，商廈買賣及租賃需求勢必大升。內地資金來港，其中很大部分都喜歡投放在商廈市場，加上引入人才計劃，及經濟重踏復甦之軌，令企業擴充樓面、甚至轉租為買的意欲大增。
徐氏預期2023年商廈市道將明顯轉向樂觀，因為香港將再次肩負起連接海外及中國內地市場的角色，相信今年商廈買賣登記宗量將在低基數下大升逾五成(54%)，料達1,200宗的水平；至於成交金額則因去年有上述不少巨額內部轉讓登記拉升基數，因此倘若今年沒有類似巨額個案，估計有機會急挫72%，或下試300億元的水平，算是貼近較正常的平均水平。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，去年受疫情及防疫措施鬆緊牽制，店舖表現亦見反覆波動，唯在始終未能通關下，整體走勢屬反覆偏軟的形態。總結2022年全年，店舖買賣登記共錄1,147宗，按年挫35%，為連續兩年回升後再度走軟，並創史上第3低；涉及合約總值241.83億元，按年也同步大跌31%，顯示店舖市道價量齊跌，主要受去年疫情反覆、股市大瀉及息口上升所波及。
按物業價格劃分，去年7個價格組別的店舖買賣登記量錄得全線下跌，當中跌幅最大者為銀碼介乎5,000萬元至1億元以內的店舖，去年僅錄得44宗登記，按年急跌52%；其次為介乎200萬元至500萬元以內的組別，錄得165宗，按年跌42%；而2,000萬至5,000萬元以內者同跌42%，至226宗，反映各銀碼層店舖買賣均受打擊。至於去年買賣登記佔比最多者為200萬元以下的店舖，全年錄274宗，惟按年亦挫29%。
2022年十大貴重店舖買賣中(見附錄表十)，最矚目者為元朗朗日路1號The YOHO Hub A期商場部分的近16.3億元登記；其次為大埔曉運路10號運頭塘邨商場、運來樓地下舖位、停車場大廈及車位等涉資的13.6億元。
至於定期觀察的13個統計分區之中，去年錄得12跌1升。在下跌地區之中，以大埔區的跌幅最嚴重，由2021年的65宗大減57%，至2022年的28宗登記；其次觀塘區亦挫53%，至19宗，而荃灣區也跌48%至44宗。至於一些以遊客生意為主的傳統核心區表現仍然受壓，例如灣仔/銅鑼灣一帶的店舖去年只有45宗買賣登記，按年少36%；而尖沙咀/佐敦區及上環/中環/金鐘區亦分別錄得33%及15%的跌幅，去年全年分別只有72宗及44宗登記，反映去年無論是遊客區及民生區大部分均表現不濟。
預測2023年市況，鄭得明指出，兩地通關，人流、物流、資金流全通，店舖市場最能率先受惠，故在具體通關消息傳出後，店舖市場已即時有反應，不少投資者及用家紛紛四出搜羅店舖入市，相信店舖真正復甦之路才剛啟動，隨著內地來港人流不斷增加，加上之後更全面通關後，中外旅客勢必大增，店舖市道也可進一步復常，漸漸重返昔日光輝水平。
鄭得明相信，店舖市場經過過去一年的壓抑，之前鎖起的購買力料會大力反攻，推動今年店舖市場買賣交投，除了民生店舖轉旺外，以旅客為主的奢侈品消費及店舖亦會再受垂青。鄭氏稱2023年倘若平均每月店舖能錄約130宗登記，預期全年店舖買賣登記量可升四成，挑戰1,600宗水平，有力創近5年以來的次高水平，而涉及登記總值亦料反彈32%，至約320億元。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
