新盤息魔夾擊 五月私宅轉手獲利比率再跌 本月獲利比率及賺幅料雙雙探多年新低

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，疫情未散，加上一手新盤及息口趨升夾擊，導致二手市場部分業主心怯，以相對低價沽售物業，拖累獲利比率及賺幅反覆探底。綜合土地註冊處資料所得，2022年五月份全港3,410宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共3,225宗，佔比達94.6%，較前月回落0.3個百分點，屬2010年七月以來的次低水平。每宗私宅轉手平均賺幅按月則微升0.3個百分點，報65.8%，為連跌兩月後輕微反彈，惟仍創自2016年九月以來69個月的次低水平。

按物業區域劃分，新界區表現依然最佳，以95.4%之數成為獲利成功比率最高的分區，惟按月跌0.2個百分點；港島區居次，報95.0%，按月升1個百分點；至於九龍區較遜色，僅錄得92.4%，按月跌1.5個百分點。按物業轉售價格分析(見表一)，樓價介乎401萬至600萬元的中細價樓組別之獲利比率表現最好，錄得97.1%，且按月升1個百分點，涉及宗數856宗；此外，601萬至800萬元組別，月內獲利比率則達96.0%，按月跌1.8個百分點，但仍較整體大市表現為佳。

數據顯示，今年五月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為65.8%(見圖二)，按月微升0.3個百分點，終止兩連跌，但仍處低位徘徊，為2016年9月以來的次低水平。五月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為41.5%，按月升0.7個百分點，共錄1,414宗；至於帳面錄得虧損者有168宗，佔比按月增至4.9%，而平手的個案則有17宗，佔比微跌至0.5%。

此外，環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中達百分百獲利的只有3個，而每宗平均賺幅則介乎最少的31.0%至最多的115.2%不等。當中嘉湖山莊成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達逾1.15倍。至於上月榜內賺幅最低者仍為平均樓齡相對最低的日出康城，平均每宗只賺約31.0%，次低者為愉景灣的45.9%(見表三)。

陳海潮指出，早前疫情轉穩，刺激發展商一窩蜂以貼市價開盤，搶佔不少二手市場客源，加上美息持續趨升，導致二手交投轉慢，一些心急業主為求沽貨，不惜降價求售，料短期情況依然，故拖累二手私宅轉手獲利比率掉頭下跌。加上自六月初起，疫情略現回升，料拖累六月份獲利比率進一步下試93%的148個月(逾12年)新低；至於平均賺幅亦料在窄幅水平反覆試低，六月或跌至65%水平，屆時恐創自2016年九月以來的70個月低位。

發稿：利嘉閣地產資料研究部