《放寛按揭成數 入市時機到？》全方位拆解財爺新按保計劃
新冠疫情嚴峻之際，財政司司長陳茂波在本屆政府最後一份《財政預算案》中，宣布再放寬按揭保險計劃（新按保計劃）。在新計劃下，首次置業人士（首置客）透過按揭保險申請九成按揭貸款，樓價上限由800萬元進一步調升至1,000萬元；八成按揭貸款的樓價上限，則由1,000萬元調升至1,200萬元；想買中價樓上車，門檻即時降低。資金不足的置業者，似乎又隱約聽到有人大叫「機會嚟喇！飛雲！」
事實上，正如美國股神巴菲所講：「別人恐懼我貪婪」，不少置業人士都想趁疫情蔓延、樓市疲軟之時趁低入市。不過，入市前一定要先了解這次放寬按保計劃的詳情，以及箇中要留意的事項，才可以「執平貨，無甩拖」！
放寬按揭成數的「前世今生」
政府對上一次放寬按揭成數，是在2019年10月公布的《施政報告》。當時，特首林鄭月娥宣布，將八成按揭樓價上限由600萬元調高至1,000萬元；而首置客申請九成按揭，樓價上限更升至800 萬元，市場將放寬後的按保計劃稱為「林鄭PLAN」。
兩年過去，「林鄭PLAN」此時再進化成為「千萬元上車PLAN」。財政司司長陳茂波在公布《財政預算案》後表示，進一步放寬按保，是考慮到目前市場環境、未來數年供應情况，以及首置人士和換樓自用家庭的需要。
新按保計劃慳首期大法？
在新按保計劃之下，首置客想買1,000萬元的物業，透過按保可借盡900萬元貸款；換言之，首期就可以由「林鄭PLAN」時所需的200萬元，減半至100萬元。至於1,000萬元以上至1,125萬元的物業，首置客亦可做最高900萬元的按揭，即按揭成數介乎80%至90%。
如果買一個1,200萬元的物業，在新計劃之下亦可以做八成按揭，所需的首期由以往600萬元大幅降低至240萬元，置業要籌措的資金大減60%，而且申請者不限於首置客；但要注意，申請物業必定要以自住用途。
市場對政府進一步放寬按保計劃普遍反應正面，並預期可激活1,000萬元以上的住宅物業交投；而高收入的首置客，以及上車後三兩年就想「UPGRADE」的換樓客，都會是最受惠於新計劃的置業族群。
1,200萬以上物業申請 齊齊慳首期
以為1,200萬元以上物業「無受惠」？少年你太年輕了！除以上焦點措施外，新按保計劃更加碼，覆蓋1,200萬以上至1,920萬的物業，可做五成至八成按揭，貸款上限960萬元。以購買1,600萬元的物業為例，在舊按保制度下，買家最多只可申請五成按揭，需繳付800萬元首期；相對下，買家以新按保計劃可借盡960萬元，等於慳首期160萬。
| 樓價 | 「林鄭PLAN」1 | 新按保 (「財爺PLAN」)1 |
| 800萬元或以下 | 90%2 | 90%2 |
| 800萬以上-900萬元 | 80–90%2 (貸款上限為
720萬港元) |
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| 900萬以上-1000萬元 | 80% | |
| 1000萬以上-1125萬元以下 | 50% | 80%-90%2 (貸款上限為
900萬港元) |
| 1,125萬至1,200萬港元 | 50% | 80% |
| 1,200萬港元以上至1,920萬港元 | 50% | 50% — 80% (貸款上限為
960萬港元) |
1 只適用於現樓
2需首次置業及固定收入
用新按保入市 要留意這些事…
新按保計劃登場，置業者可以「買豪啲」之餘，同時亦要留意以下這幾點：
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免壓測就等於要求低？
買800萬元以上物業的入場門檻驟然降低，不過，買家亦要留意，「買得起」並不等於「孭得起」！在新計劃下，政府放寬了首置客的壓力測試要求，就算未能通過壓力測試，只須因應風險因素加徵按揭保險的保費就可受理。
若然首置客要買「千萬元上車盤」，借足900萬元，在包括按揭保費的情況下申請人已需要每月約7.5萬元以上的固定收入，才能達到供款與入息比率不多於50%的基本要求。
如果申請人有多於一個物業或已經做了按揭擔保人，而又要申請高成數按揭的話，入息要求會更高。要把新購入物業供款連同原有按揭或擔保物業供款一併計算後，供款佔入息比率（DSR）不高於45%，以及於加息3厘的壓力測試下，DSR不多於35%。亦要留意，由於有多於一個物業或擔保，是以不能「爆壓測」。
至於1,200萬元的物業，以往並不納入按保計劃的範圍，最多只可借五成，若以三十年還款期計算，供款人的收入約5.7萬元就可以通過壓力測試。現在雖然可以借盡八成，即按揭貸款達960萬元，但入息要求亦相應大幅飆升。以利率H+1.3%，一個月拆息0.16%計算，每月供款額接近3.3萬元；要通過壓力測試，月入的最低要求超過9萬元。
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按揭放寬咗 保費亦多咗？
政府進一步放寬按保，以為「按揭保險」會加價，以對沖按揭放寬的風險？事實上， 新按保計劃的保險收費並沒有上調，最高保費維持貸款額5.29%。不過，借得多所需繳付的保費自然相對增加，以一層1,000萬元物業為計，首置客可承造最高九成按揭，貸款額為900萬，攤分30年還款期計，保費為貸款額5.29%，即47.61萬元；相比，先前1,000萬元物業最高只可承造八成按揭（800萬），貸款額增加之下，保費相應增加。
另外，正如前文所講，新計劃之下，首置客即使壓力測試未能過關，仍有機會獲批按揭，但按揭證券公司或會因應承擔風險上升，而減少保費折扣。一般情況之下，按揭保費會有約65折，如果「爆壓測」的話，折扣或減少至約71折，折扣率視乎申請人入息及信貸狀況個別去審批。
同時，值得留意，雖然購買1,200萬以上至1,920萬物業，可承造五成至八成按揭，貸款額上限為960萬，但申請者也所需繳付保費，而過往由於不能申請按揭保險，是以無須繳付。
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新按保只限現樓 想買樓花點算好？
新按保計劃雖然放寛了樓價上限，但仍然是「只限於已落成住宅物業」。如果置業者想要買樓花，就不能透過按保以即供付款，須選擇建築期的付款方式，再由銀行為買家做「現樓按揭」，待物業取得入伙紙時才正式放款「找尾數」。
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「呼吸PLAN」轉按慳息都啱用？
對於已有物業在手的人來說，新按保計劃另一個關注點就是能否轉按，尤其是一班早年用「呼吸PLAN」買入新盤的人，就更想透過新按保計劃來減輕利息支出。事實上，只要物業已屆現樓，買家就可以用新按保計劃來轉按，但不可以加按或透過轉按套現。當然，置業人士亦須留意物業最新的估值，會否超出新按保計劃的貸款上限。
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