工商舖去年登記6,895宗 按年勁漲八成 告別谷底迎通關 今年續穩中再升
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，去年本地的新冠疫情轉穩，經濟及失業率明顯改善，市民生活逐漸恢復常態，帶動工商舖物業市道出現噴射式反彈，由歷史谷底回升至近年新高。2021年全年累計工商舖買賣共錄得6,895宗登記，較2020年的3,833宗大幅反彈80%，重上六千宗之餘，亦為近3年最多，一掃社會運動及新冠疫情連年歷史新低的頹勢，反映整體市道全面復甦。全年買賣登記金額更顯著急升，勁錄1,535.73億元，較2020年的625.61億元大增1.45倍，同創近3年高位，亦是歷來第4高的水平。
回顧2021年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及舖位均全面大升；當中以商廈交投量升幅最急勁，去年共錄得1,299宗登記，按年急漲104%，重上寬別兩年的千宗水平。工廈方面亦錄得逾八成升幅，突破三千八百宗，高見3,825宗登記，佔整體比例55.5%，繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別。至於店舖表現相對落後，但亦按年大升61%，共錄得1,771宗登記，佔整體比率達25.7%。
若以買賣合約總值分析，商廈登記總值升幅亦是最強勁，去年共錄741.35億元，佔整體金額近半(48.3%)，佔比按年大增13個百分點，主要受去年錄得數宗巨額疑似內部轉讓，如太古廣場一座逾289億元的登記所帶動。另外，工廈及店舖去年登記金額分別達446.32億元及348.05億元，佔比各達29.0%及22.7%。
回顧去年初，承接2020年底當局撤銷非住宅雙倍印花稅的利好政策，一開年整體工商舖買賣已見持續上升，繼首季錄得1,636宗後，次季更進一步錄得1,999宗，成為全年最旺的一季，帶動上半年交投共錄得3,635宗，當時創了5個半年度的新高，為2019年以來最旺的市況。
時至年中打後，受內地對多個行業先後進行調控，拖累本港股市受累急挫，窒礙了市場氣氛，令工商舖交投亦見徐徐回落，自7月起至10月期間，一口氣出現連續4個月的回吐，按月買賣登記量由逾六百宗跌至四百餘宗，結果第三季只錄得1,738宗；而第四季則在全年相對低位徘徊，全季只錄得1,522宗，為全年最少的一季。總結下半年，工商舖累計登記回落至3,260宗，較上半年減少10%。
2022年來臨之際，雖然挾著Omicron變種病毒的陰霾，但相信香港在疫情控制上仍較環球不少地區優勝，而且目前Omicron殺傷力不大，冀只屬短暫影響，如稍後能實現通關並配合以下利好因素，今年工商舖市道料續穩中有升：
2022年利好因素：
(1) 縱然疫情時有反覆，惟料趨向常態化；香港及內地一脈相承、密不可分，通關只是遲早的事，市場持續憧憬，無論偷步入市或實際通關的效應稍後均可持續；
(2) 「北部都會區」規劃長遠利好加強中港兩地之間的連繫，尤其在北部交通基建進一步完善，將強化兩地之間的關口及交通往還，必利好未來工商舖三大層面的投資；
(3) 中概股回流香港上市的個案將續增多，相信亦可帶動對中資股有興趣的國際投資者轉移至中港提供投資渠道，將可帶動本地的商廈需求；
(4) 工廈重建「標準金額」補地價先導計劃以及活化工廈2.0持續利好全幢工廈物業的買賣，料未來有更多基金物色項目加快入市；
(5) 新一屆立法會改組及選舉後，社會將聚焦經濟及民生發展，利好各方營商，配合經濟持續改善，有利各行各業進一步復甦及拓展業務；
(6) 雖然美國今年有機會加息，但香港資金仍然相對充裕，料跟隨加息的速度及幅度有限，相對低息及國際金融中心地位沒變下，香港仍是各方投資及營商的優先之選。
黃應年展望，只要疫情維持平穩，港人已習以為常，並有應對經驗，料傾向以風土病與之共處，故相信2022年工商舖市道將在平穩之中再求突破，預期工商舖三大範疇按年買賣登記量均可錄得一成或以上的升幅，分別料達工廈4,200宗、商廈1,500宗及店舖2,000宗的水平，屬審慎向好的一年。
綜合以上因素預測，2022年全年整體工商舖整體買賣登記宗數料接續錄得約12%的穩步升幅，上試7,700宗的水平，為2019年以來首度重越七千宗及創下期內4年的新高；不過涉及的登記金額則料略為回落8%，下試1,420億元，惟並非資金減少，而是因為是去年有涉資數百億元的疑似巨額內部轉讓拉高基數所致，故今年需作出相應預測調整。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，去年工廈市場受惠多項利好政策，包括撤辣、補地價標準金額及經濟好轉等刺激下，除買賣登記量值齊升外，更吸引不少基金入市掃貨，吸納全幢工廈物業，令工廈在工商舖三大範疇中表現尤為堅穩。
2021年全年累計，工廈買賣登記共錄得3,825宗，較2020年度的2,097宗急升82%，涉及買賣合約總值446.32億元，大漲1.56倍；宗數為2019年，即社會運動及新冠疫情相繼爆發以來的3年新高，而金額同為近3年最多，且是史上第四高水平。去年工廈全年登記量大升，主要受惠撤銷非住宅物業雙倍印花稅，加上疫情好轉令市道回暖，帶動工廈登記量由3月至8月，連續6個月按月均錄逾三百宗登記，成為近年少見的旺市；惟下半年因股市反覆走低，而令登記稍有回落，但仍接近三百宗邊緣的高位，反映逆市下，工廈表現仍然穩定及持續受捧。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區中，2021年登記量全線均錄得升幅，其中升幅最大的是新蒲崗/黃大仙區，去年錄得150宗買賣登記，按年急漲2.13倍。朱亮恒解釋，新蒲崗/黃大仙區登記量顯著大增，主要受惠區內有新盤樓花東傲開售而錄得多宗登記所帶動。此外，葵涌、觀塘及荃灣區繼續是去年買賣登記量最多的主要3區，而3區登記量升幅也介乎32%至85%不等，分別達814宗、471宗及450宗(詳見附錄表三)，反映市道明顯轉旺。
從去年較矚目的大額成交個案分析，發現資金明顯泊向工廈物業，當中部分成交是以股權轉讓方式買入。在去年市場上收集得的約27宗全幢工廈交投之中，就有10宗涉及相信為基金大手入貨的情況，佔比高達37%，可見去年不少中外基金均銳意投資在工廈市場。當中單以基金入市的個案觀察，較矚目的成交如領展購入柴灣嘉業街60號柴灣貨倉全幢，涉及金額高達27億元；其次為外資基金ESR以18億元收歸葵涌光輝凍倉(二倉)全幢及一家美資基金以14.35億元拿下葵涌佳寶集團中心全幢等。除基金外，其他如發展商及個別投資者，以至自用買家去年亦積極加入全幢工廈搶購的競賽，如華潤物流便以近22.43億元奪得屯門東亞紗廠工業大廈一期全幢，而凱龍瑞亦斥資9.65億元買下長沙灣恆發工業大廈全幢(詳見附錄表四)。
展望2022年，朱亮恒指出，面對疫情反覆的市況，工廈重建及活化可塑性均十分高，比商廈及店舖更為靈活，相信可續吸引大大小小各類型投資者及用家入市，對2022年的工廈市道帶來良好支持，並料全幢大額交投依然興旺。
在通關憧憬料帶旺整體經濟下，朱亮恒相信，2022年工廈買賣登記量可按年穩步上升10%，出現四年來首度重越四千宗的水平，上試4,200宗，而涉及登記金額亦料相應增加12%，於歷史上第三度挑戰500億元或以上的水平。
商廈市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，隨著去年年初疫情漸趨轉穩，2021年首8個月，除了2月份受春節淡市影響外，其餘月份按月均有逾百宗的買賣登記，為社會運動及疫情以來最旺的時期。下半年則因股市急挫而令最後數月的交投量回軟至不足百宗，但仍屬高雙位數字。
總結2021年全年，商廈整體買賣登記錄得1,299宗，較2020年的637宗大升1倍(104%)，是自歷史谷底反彈後兼創近3年新高，亦為期內首度擺脫不足千宗的淡況。至於商廈買賣合約登記總值方面，去年錄得2.36倍的驚人升幅，高見741.35億元，在「疫」市之中寫下歷史新高紀錄；主因是去年12月錄得一宗疑似內部轉讓的太古廣場一座註冊登記，涉及金額逾289.48億元，倘撇除此宗個案，實際登記金額約為451.87億元，按年升約1.05倍，與登記量升幅相若。
以價格類別劃分，2021年，繼續以介乎200萬元至500萬元以內及500萬元至1,000萬元以內價格類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有734宗，佔了整體商廈成交量近57%(見附錄表五)。去年七個價格類別的商廈買賣宗數全線上升，其中以中高價商廈的升幅較大，如銀碼在5,000萬至1億元以內的商廈錄得41宗登記，按年急漲1.93倍；而2,000萬元至5,000萬元以內及1,000萬元至2,000萬元以內兩個組別各錄1.79倍及1.33倍的升幅，分別達176宗及259宗登記；就連1億元或以上者亦幾近倍升至35宗。
從地區層面分析，在本行定期觀察的11個主要商業區中(見附錄表六)，2021年登記量升幅最大者為葵涌區，全年共錄得30宗登記，按年大升9倍；其次長沙灣區亦升8.5倍，至200宗登記，反映一些以往廠區新建的商廈在疫情之下大受追捧。另一方面，2021年最貴重的商廈登記個案除了前述太古廣場一座外，其次為交易廣場第三座涉資的167.28億元，再者是同地的交易廣場富臨閣的25.68億元，亦因此帶動全年總金額得以創下歷史新高。在去年的十大貴重商廈登記之中，約有7宗屬於全幢物業，另有3宗則為全層物業。
展望2022年，徐康達表示，經濟復甦的速度去年大家都有目共睹，相信今年只要疫情持續受控，沒有出現大爆發，加上今年通關將成為一大助力，料可推動經濟更上一層樓，利好商廈的市道持續復甦。
全年計，徐康達預期2022年商廈市道審慎樂觀，因為香港疫情控制相對良好，加上背靠內地龐大市場，一旦通關必然受惠，而在中概股回歸香港上市支撐下，相信今年商廈買賣登記宗量可望再升15%，達約1,500宗的水平；而成交金額則因去年有巨額內部轉讓登記抽升下，倘今年若沒有相關個案，則料會有逾三成的較大回落幅度，或回試約500億元，但仍屬近幾年的相對高位。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，乘疫情回穩之勢，去年店舖買賣登記量彈升逾六成，擺脫社會運動及新冠疫情的歷史低谷，一舉創下近4年新高。總結2021年全年，店舖買賣登記共錄1,771宗，按年上升61%，為連續兩年回升；涉及合約總值348.05億元，按年大增51%，反映店舖市道價量齊升，主要受惠去年疫情平穩及經濟復甦，整體市場恢復不少消費動力及信心。
按物業價格劃分，去年7個價格組別的店舖買賣登記量錄得全線上升，當中升幅最大者為銀碼介乎2,000萬元至5,000萬元以內的店舖，去年共錄得390宗登記，按年勁升84%，且為登記量最多的銀碼類別；其次為介乎5,000萬元至1億元以內的組別，錄得91宗，也升75%，反映不少用家及投資者趁進一步旺市前吸納優質及較大型的店舖。至於1,000萬元至2,000萬元以內及200萬元至500萬元以內兩個組別亦大升逾七成，各自錄得347宗及285宗登記，可見中細銀碼店舖同受垂青。
2021年十大貴重店舖買賣中(見附錄表十)，最矚目者為中環畢打街20號會德豐大廈地下A舖及地庫A室等的7.10億元登記；其次為銅鑼灣禮頓道36號嘉柏大廈地下舖位、油站設施及1至6樓涉資的5.74億元。
至於定期觀察的13個統計分區之中，去年錄得12升1持平。在上升地區之中，以九龍城/黃大仙的升幅最大，由2020年的37宗大升1.27倍，至2021年的84宗登記；其次大埔亦升1.24倍，至65宗，而觀塘區也升1.22倍至40宗，反映民生區仍是去年入市的旺地。至於一些以遊客生意為主的傳統核心區表現則相對遜色，例如上環/中環/金鐘一帶的店舖只能維持在52宗，按年無升跌；而灣仔/銅鑼灣及尖沙咀/佐敦亦同樣只錄得不足三成的升幅，表現相對落後，反映遊客區仍需等待實際通關的刺激。
預測2022年市況，鄭得明指出，期望最近爆發的Omicron變種病毒只是短暫的陣痛，希望不會為店舖市場帶來長期的影響；參照過去兩年情況，本地店舖組合亦會因應實際環境作出調節，例如奢侈品店舖收縮之餘，民生消費的店舖就會應運而生，故對未來店舖走勢並不悲觀，並相信日後通關助力將會十分顯著。
鄭得明相信，店舖市道在2019及2020年的最壞時刻已經過去，因為去年全年按月至少也有逾120宗買賣登記的水平，復甦勢頭明顯；鄭氏稱2022年倘若平均每月能錄逾160宗登記，預期全年店舖買賣登記量可望上升逾一成，達2,000宗，除連升3年外，更料創近8年來的高位，而涉及登記總值更料大增兩成，至約420億元的水平，挑戰5年最多。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
