疫情望漸穩 通關效應顯 2022年樓價料璀璨式上升10%
2021年樓市先揚後受壓，主要受累下半年股市回吐及外圍疫情陰霾影響而令買家表現審慎，惟樓價仍能維持於高位反覆徘徊沒大跌。綜觀來年市場利好因素多於利淡因素，料本地疫情漸退，配合通關效應，樓市將再展升浪。預期2022年，本港整體住宅交投表現將穩中趨升，當中一手交投料進一步上試1.9萬宗的近3年高位，將連升兩年；而二手則料微降2.5%，惟仍可守在5萬宗之上的高位，成為十年來次高的水平；至於整體樓價料出現各區煙花式爆發的璀璨上升景象，明年料累積升約10%。
回顧：2021年一手旺 二手更旺
利嘉閣地產董事陳大偉表示，隨著疫情轉趨緩和，2021年整體樓市出現顯著反彈，一手表現暢旺之餘，二手表現更旺，尤以上半年最為火熱；不過時至年中，股市大幅回落，加上盤源及購買力已被大量消化，而令下半年交投徐徐回落，出現量跌價穩的情況。
總結整體私宅表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月7日為止，2021年整體私人住宅累錄65,650宗買賣登記，涉及金額約為6,740.91億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終可達約6.83萬宗，較2020年大升22%，除創下近9年新高外，亦為期內首度衝破六萬宗大關；物業成交總值方面，預測全年將大增33%，至約7,020億元，在連跌2年後，一舉創下歷史新高，並較九七年的上次高位多出9.5%（見附錄圖一及附錄表一）。
新盤買賣登記1.7萬宗 金額創歷史次高
在一手私宅市場方面，2021年展開後，疫情趨向穩定，確診數字有所回落，發展商亦放膽推盤，結果入票反應十分踴躍，為市場打開了缺口，造就二月起的一手私宅買賣登記量於整個上半年均維持按月至少逾千宗的相對高水平。首11個月以來，只有一月及八月不足千宗，而六、七月及九月更有約二千宗的登記，反映經歷一年疫情後，買家已有調適，亦無懼入市。
總結2021年一手私宅市場，截至12月7日，買賣登記量值分別錄得16,640宗及2,255.63億元，料全年相關量值最終可達約1.70萬宗及約2,300億元，將較去年分別升13%及33%（見附錄圖二及附錄表二）。值得注意的是，一手買賣登記量除按年上升外，亦為2008年以來14年來的第三高，反映疫情下新盤仍然受追捧；而涉及2,300億元的登記額更是歷來次高，至於每宗平均成交價料為1,353萬元，按年將大升17.5%。
在二手市場方面，2021年開局後即拾級彈升，主要受惠疫情轉穩及疫苗接種，在連升3個月後，維持在單月逾五千宗登記的水平上落，反映購買力大舉重新入市，當中主因包括放寬按揭保險樓價上限後，剛性購買力、換樓客，以至投資者均大量流入市場，推動二手市場出現近年來罕見的連月旺市。至於下半年，受股市在第三季下挫，加上樓價一度再創新高後在高位反覆，買家轉趨審慎，而令二手交投輾轉回落。
截至今年12月7日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄49,010宗及4,485.28億元，預期全年登記量最終錄約5.13萬宗，較2020年的4.11萬宗升近25%，勢創近9年以來的新高，並為期內首度突破五萬宗水平；而全年成交總值料達4,720億元，將按年升約33%，並且料創1998年近24年來的新高紀錄（見附錄圖三及附錄表三），僅次於1997年的5,271億元，成為歷來次多的一年。按每宗二手私宅平均成交價計算，2021年料為920萬元，將按年升約6.8%。
放寬按保 二手買賣佔比重上8年高位
值得注意的是，自從2010年港府逐步引入樓市3D辣招以來，二手私宅交投佔比由之前普遍接近九成的水平，連番回落至2019年最低只有63%(見附錄圖四)；不過自2019年第四季實行「林鄭Plan」(即放寬按保樓價上限)後，過去兩年二手私宅買賣出現顯著回升，繼2020年佔比大幅反彈，重上73%的相對高位後，今年更料進一步升達75%，勢創下近8年以來新高，反映整體樓市交投無論是一手及二手均明顯轉旺。
另外，按十大活躍二手屋苑表現分析，截至2021年12月7日為止，日出康城取代嘉湖山莊成為買賣登記量最活躍的屋苑，暫時累錄734宗登記，較去年全年所錄得的406宗已多出81%；緊隨其後者為嘉湖山莊的628宗及沙田第一城的490宗，兩者分別暫較去年全年多出10%及5%。至於另一熱門老牌屋苑─太古城今年暫時守在第五位，錄438宗登記，按年暫時增16%。至於九龍區另外兩大藍籌屋苑如美孚新村及黃埔花園，則各錄得430宗及386宗登記，分別按年暫時升9%及14%（見附錄表四）。
檢視2021年樓價，陳大偉指中小型住宅（以全港50個指標屋苑作依據）價格於今年首11個月累升5.9%，預計全年最終將錄約6.4%的升幅；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測全年升幅約6.8%。至於租金走勢方面，中小型住宅2021年全年租金最終料升3.3%，而豪宅租金全年料升2.5%(見表一)。
展望：2022利好多於利淡 樓價再升
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，在2021年新冠疫情仍在環球肆虐下，本港樓價依然錄得升幅，且一度再創歷史新高，足見本港樓市有強勁支撐力；只要未來一年疫情持續受控，配合通關效應，來年樓市料續上升，並將如煙花爆發一樣，百花齊放、處處璀璨！
即將踏入2022年之際，市場利好因素似乎多於利淡因素。首先，本地疫情一直良好受控，過去一年確診宗數持續低企，遠勝亞洲及環球其他地區及城市，反映港人防疫意識較高。加上作為香港後盾的中國內地疫情同樣相對穩定，對香港來說是極大的利好條件，除了減少病毒大規模爆發的危機外，亦將是帶動香港經濟加速反彈的火車頭。雖然近期環球有變種病毒爆發，但其殺傷力不大，而本港亦已陸續進行第三針疫苗接種，估計疫情來年可繼續穩定受控、利好經濟及樓市。
通關規模料漸擴大 利好經濟樓市
廖偉強續指，在本地疫情良好受控之時，通關安排有望快將落實，一旦成事各行各業可加快復甦，逐漸出現百花齊放的景象，在公幹、探親以至外遊逐漸放寬下，整體市場氣氛改善，市民心情好轉，有助進一步推動消費並帶動經濟回升。雖然通關初期效應未必十分顯著，但如各項安排對接順利，有望將千人的配額，逐漸擴大至三千甚至五千個，屆時效果將更明顯。
至於市場供應方面，相信「供不應求」的局面依然，故未來三五七年均難以推跌樓價。施政報告提出的「北部都會區」乃長遠規劃藍圖，短期內亦難釋放熟地建屋。而日前公布的新一份《長遠房屋策略》周年進度報告顯示，未來10年的總房屋供應目標與上一年度公布的供應目標一樣，維持在43萬伙；而公私營房屋維持七三之比，反映未來10年平均每年只有少於1.3萬伙一手私宅供應，並不足以應付最近8年平均每年約1.7萬伙的吸納量，因此在供不應求下，樓價將續穩企向升。
美收水加息成隱憂 惟實際影響有限
目前，市場上唯一較明顯的隱憂或利淡因素是美國收水及未來加息之舉，或會對本港樓市構成壓力。不過，相信美國即使自明年中起加息，估計幅度及速度均有限，倘每次加息四分一厘，加4次也只是一厘，對樓市影響不大。加上綜觀香港市場資金仍然充裕，且為疫情相對緩和的地區，香港有條件不必立即跟隨調升息口，因此料美國明年加息，香港續可維持低息環境一段較長時間，對樓市衝擊有限。
前瞻2022年樓市，廖偉強認為，樓市過去兩三年表現反覆波動，積聚了不少悶氣，冀望新一年通關會帶來新希望；當中看好的地區包括元朗區，既有新盤且配套齊備；另上水粉嶺一帶亦受惠北部都會區發展，當中區內一些洋房豪宅，於通關後更受穿梭中港兩地的客人垂青；而傳統的港島區及九龍區豪宅大單位亦將受惠。至於香港南部則看好黃竹坑及鄰近一帶，如海怡半島及貝沙灣，料可受惠「躍動港島南」政策。九龍區方面則看好啟德新區及將有一橋一隧交通基建緊接相連的將軍澳區。
明年私宅買賣再試6.9萬宗 迭創10年新高
廖偉強相信，發展商來年會繼續積極推售新盤，迎接本地及外來人口的需求。至於二手市場今年已消化了不少購買力，加上一手持續積極推盤搶客，來年二手交投或有輕微回調。預期2022年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約6.83萬宗，微增1%至約6.90萬宗，勢續創10年新高；當中一手私宅買賣料達1.90萬宗，較2021年的約1.70萬宗增約12%；而二手私宅成交量則會較今年的5.13萬宗，微跌約2.5%至5萬宗，料為連續兩年守於五萬宗之上。
至於整體私宅成交金額方面，2022年受惠通關，加上換樓客持續入市及豪宅市場轉旺帶動下，一二手私宅合共成交總值料可再漲3.3%，連續兩年迭創歷史新高，繼續以破七千億元的姿態寫下新紀錄(見表一及附錄圖一)。
豪宅樓價追落後 料升逾10%跑贏中小型住宅
樓價走勢方面，廖偉強預期若2022年疫情漸退，有利整體經濟及失業情況持續改善，樓價必可受惠；他預計，中小型住宅樓價(以全港50個指標屋苑作依據)於2022年全年將可錄得約8%至10%的升幅；而豪宅物業價格(以差估署大型單位作依據)在通關效應下可望追落後，料有逾10%的上升空間。至於租金方面，表現料較今年為佳，當中中小型住宅租金於2022年料升5%；而豪宅租賃料表現平穩，租金來年升幅料持平在2.5%(見表一)。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
