【置業貼士】公司轉讓買樓 有辣！有唔辣！
自從特區政府推出辣招後，不少投資者紛紛改以公司轉讓形式買樓，為節省買家印花稅(BSD)和從價印花稅(AVD)。究竟是否人人適用「公司轉讓買樓」？到底「慳」幾多？當中買樓又有甚麼限制和陷阱，下文一一探討：
何謂「公司轉讓買樓」？
「公司轉讓買樓」是指以股權轉讓形式，購入持有物業的公司，並非以公司名義直接買賣物業。根據現行條例，轉讓公司股份的買賣雙方(公司)只須各付0.1%的應繳印花稅，即合共0.2%，賣方所持有的資產便可轉到買方名下。市場上，普遍以股份轉讓形式賣樓的公司一般為空殼公司，該公司名下資產亦只有出售的物業。就以市價800萬元的物業為例，透過「公司轉讓買樓」形式，買賣雙方只需各付0.1%的應繳印花稅，相等於8,000元，即合共16,000元，買家便可透過擁有該公司而變相買入物業。
樓價越高 印花稅率越高
相反，買家如以一般方式買樓，除了須繳付樓價15%的買家印花稅外，還要繳付從價印花稅。但若果買家為首次置業的香港永久居民，以現時的第2標準稅率計算，所購的單位樓價低於200萬元，印花稅劃一只需100元，而樓價高於200萬元，印花稅率則介乎1.5%至4.25%不等，樓價越高印花稅率便越高。
「公司轉讓買樓」形式 勁慳150倍印花稅
就以上述同一例子，香港永久居民、首置客或換樓客須繳付從價印花稅的第2標準稅率，即以800萬樓價的3.75%計算為30萬元；再者，若然買家已擁有其他物業，或是非香港居民、以公司名義買樓(首置或非首置)，均須繳付樓價15%的從價印花稅及15%的買家印花稅，合共須支付240萬元稅項，較股份轉讓的應繳印花稅高出150倍，所以買家透過「公司轉讓買樓」，可慳高達238.4萬元稅款。此外，現時公司轉讓形式仍不受額外印花稅(SSD)所約束，於買入物業後3年內轉手，賣方亦只須繳付應繳印花稅，大大減低「換貨」負擔。
盡職審查時長或影響交易
「公司轉讓買樓」雖然看似可以「慳返唔少」，但實際上卻有一定風險，而且可行性亦不高。首先買家要注意，賣方公司有否涉及隱藏債務或訴訟，甚至違法案件，如買家購入物業後便須負相關責任，故買家為免「買錯嘢」，建議先聘請法律團隊及會計團隊，對轉讓的公司進行盡職審查，以核實賣方公司不涉及不良債務、訴訟及違法案件。不過，詳盡的審查可能需時極長，期間若物業市值出現變化，將有可能影響買賣雙方的交易意欲，以致交易告吹。
銀行拒按揭需全數付款
由於銀行一般不會在公司完成轉讓前為物業提供按揭，所以買家必須一次過付清所有款項，故買家須擁有相當雄厚的資產，又或願意付出高息向財務公司申請貸款。再者，透過公司股權轉讓的物業，會被銀行視為非自住用途，按揭成數較自住物業低，以及所需通過的壓力測試的標準亦相對嚴緊，故此不適合一般買家。
資料來源：am730
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