【按揭小百科】臨退休想買樓,如何善用甩名財技,零首期一變二

近日有一對做公務員的夫婦分別是55及60歲,他們向我們查詢有關甩名轉按套現再置業的步驟及注意事項。他們已有心儀目標新盤,不過二人想保留流動資金,不希望把積蓄全放到新盤首期上,又因考慮到離退休只餘約10年左右,不想借太盡,擔心日後供款壓力。

我們考慮到客戶年齡、長遠理財規劃,我們便建議客戶第一步,先把聯名持有未供滿的物業甩名,把物業轉為丈夫的名下,以令到太太可以首置身份置業,減少稅務開支。第二步,丈夫以物業加按套現,作為購入新盤的首期開支,由於丈夫年齡已達60歲,最長按揭年期只有20年(以80 減丈夫年齡),他們打算做50%按揭,貸款金額約400萬元,扣除物業尚餘貸款額,大約可套現250萬元,足以支付新盤首期,月供約19,100元。

當我們知道他們抽中新盤時(當時為1月)便立即為他們做甩名套現,3月已完成手續,再下一步便是以太太名購入並申請新盤按揭,最終趕及在4月尾完成,批出60%按揭,年期25年 (以80 減太太年齡),貸款額約300萬元,息率H+1.35%,月供約11,900元,他們更可以趕及提早成交,取得發展商6%售價折扣,慳約30萬元,足夠夫婦二人為新居作裝修之用。

這個案要注意兩點,首先甩名的物業,會當作新買賣,受3年轉售辣稅的規範,因此在甩名前要先考慮未來3年有否出售物業打算。另外,當然是要考慮及評估供款能力的問題,上述個案中客戶為有長俸的公務員,退休後或會出售舊有物業以清還新物業之貸款,屆時將以新物業作自住,故此不用擔心退休後的供款問題。