富豪投資者湧動 樓市回暖無懸念

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

一直以來大家都會將那些位處於傳統富豪居住地段內的物業稱之為豪宅，更慢慢成為了豪宅的定義。而香港豪宅區有很多，例如港島區就以南區、山頂、中半山、西半山及東半山等地為主，而九龍區的豪宅地段分別有九龍塘、何文田半山、加多利山，還有新興豪宅地段的九龍站等；新界區有九肚山、大埔公路洋房及青山公路洋房等，都是傳統豪宅區。但是，近年有發展商將並非位於傳統豪宅地段內的新盤項目，包裝成豪宅模式作推廣，他們在無論在項目外形、室內裝修及配置、家電品牌、以至到園林設計及會所設施等都花盡心思，再配合宣傳及銷售策略將項目賦予豪宅之名，吸引不少買家的注意外，同時可以為項目換來更高的定價。

投資愛長揸富豪買樓「有道」

現時樓市的買家大致可以分為四大類，包括自住為主的用家、希望短線獲利的炒家、以長線持有物業的投資者，及非香港居民的內地或外國買家，其中用家佔市場的大多數。由於政府2019年10月推出按揭保險新例後，促使一般用家的購買力集中於樓價1,000萬元以內的物業，其佔整體市場成交量8成以上。

相反，如果以政府的印花稅最高的稅款（ 4.25%）作為劃分界線，將樓價2,000萬元以上的物業定義為豪宅的話，這類物業的成交宗數佔市場比例低於1 成。樓市除了用家主導市場之外，也存在着不少富豪買家，但他們多數是長線持有物業，所以會被歸類為投資者身份。筆者在超過30 年的房地產工作中，見證着樓市的高低起跌，同時經歷過無數次的樓市下滑的階段。股神巴菲特有一句名言：「別人恐懼時我貪婪」，所以筆者每次樓市跌浪出現低位蕭條期時，就會主動向身邊相熟的富豪及投資者介紹一些在市場上願意減價的單位給他們。

高價成交頻現上升訊號清晰

不過，多年來的經驗他們大部分人都不為所動，一批人會回覆認為樓價仍未見底，還會有下跌的空間；另一批人即使知道樓市已觸底，但他們也會選擇按兵不動，只因不想成為入市的先頭部隊。後來筆者終於明白這些富豪買家及投資者的心態，因為投資者普遍給人的印象是眼光獨到，能夠準確預測市況走勢，所以入市後物業的價值沒有提升，就會被人批評睇錯市入錯貨。故此，為保面子和眼光等因素，他們往往選擇「寧買當頭起」，以增加勝算把握，如果能夠以破紀錄的呎價入市，更加可以成為市場焦點，換來更多關注。而近期樓市無論一手及二手市場都紛紛出現高價成交，甚至部分大額交易更出現破紀錄的成交價，顯示富豪買家及投資者已經開始有所行動，筆者確認這是樓市小陽春來臨的訊號，相信樓市將會重回上升軌道。

【刊於2021年3月12日  文匯報專欄】