疫下樓價平穩 疫後反彈可期 2021年樓價有升無跌 料漲10%
一場世紀疫症蹂躪樓市差不多一年，但住宅樓價尚且可以力保不失、兼且表現平穩，可見樓市基調強勁，亦印證利嘉閣去年底(未有疫情前)預期今年樓價會「噴射式」上升一成的預測並不為過，只是時間上需要稍為推遲至2021年才能實現！過去一年，樓價在多重困擾下不跌，倘若沒有疫情，或疫情得以解決，反彈5%至10%絕不為奇。本行繼續看好來年樓市，預期2021年疫苗應市、疫情紓緩後，本港整體住宅交投表現將穩中向好，當中一手交投料重上1.9萬宗的近14年次高水平，而二手則料微升至4.1萬宗水平，再創七年高位，至於整體樓價料「有升無跌」，自低位顯著反彈約10%。
回顧：2020年一手落後 二手大旺
利嘉閣地產董事陳大偉表示，2020年整體樓市主要受新冠肺炎疫情牽制，表現隨著疫情緩急而時起時落，量價走勢同告飄忽；當中以首季表現較差，惟確診數字及致命率較低，故次季末段至年中有較佳反彈。不過第三季出現第三波疫情，樓市再次受壓，但疫情減退後，大型一手新盤即空群而出，搶佔積聚購買力。可惜臨近年底再度爆發第四波疫情，樓市再轉觀望，結果全年樓價在窄幅之中輕微震盪，全年幾近平收。
總結整體私宅表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月13日為止，2020年整體私人住宅累錄52,930宗買賣登記，涉及金額約為4,970.66億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終可達約5.56萬宗，較2019年微跌1%，維持在約5.5萬宗的水平窄幅徘徊，並為近六年來的第3高水平；物業成交總值方面，預測全年將微跌約3%，至約5,232.59億元，連跌2年，兼為近4年最少（見附錄圖一及附錄表一）。
新盤買賣登記僅1.5萬宗 創七年新低
在一手私宅市場方面，2020年開年不久即遇上新冠肺炎疫情，大大打擊新盤的銷售進度，當中前4個月，按月買賣登記量均不足一千宗，最低迷的三月份更只有594宗登記，直至第二季中斷，疫情稍見緩和，加上發展商以吸引價推盤，才引發積壓的購入力入市，造就年中出現較多登記。至於下半年一手表現亦隨疫情起伏，惟絕大多數月份均有逾千宗以上的登記，整體表現較上半年為佳，年底更出現新一浪熱銷潮。
總結2020年一手私宅市場，截至12月13日，買賣登記量值分別錄得13,927宗及1,614.00億元，料全年相關量值最終可達約1.51萬宗及約1,739億元，將較去年分別挫27%及23%（見附錄圖二及附錄表二）。值得注意的是，一手買賣登記量最後兩個月在大圍站上蓋項目熱賣下，創了全年最旺的一季，惟未能抵銷年初的淡況，加上2019年基數較高，故按年錄得近三成的龐大跌幅。至於按一手私宅每宗平均成交價計算，2020年料為1,154萬元，按年將微升約6%。
在二手市場方面，2020年開局後即拾級而升，連升四個月後，維持在單月逾四千宗登記的水平徘徊，表現逆市向好，當中主因包括2019年十月中《施政報告》放寬首置按揭保險樓價上限後，購買力大量流入二手市場；加上新盤受疫情爆發影響而放慢推盤，令買家將目標重投二手物業。至於下半年，雖然疫情時有反覆，但對二手市場影響較少，第三及第四季，二手按月登記量均至少維持在三千宗或以上，表現平穩。
截至今年12月13日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄39,003宗及3,356.66億元，預期全年登記量最終錄約4.05萬宗，較2019年的3.57萬宗升14%，將創近6年以來的新高，並為期內首度突破四萬宗大關；而全年成交總值料達3,493億元，將按年升約12%，並且創下近10年來的新高紀錄（見附錄圖三及附錄表三）。按每宗二手私宅平均成交價計算，2020年料為862萬元，將按年微跌近2%。
屢逢不利因素 轉手平均賺幅降至74.6%
值得留意的是，過去兩年，樓市先後受中美貿易戰、社會運動及新冠病毒拖累，二手私宅轉手每宗平均賺幅由2018年的歷史高位89.1%，連跌兩年，跌至今年只有七成的水平。2020年截至12月13日，二手私宅轉手賺幅達74.6%(見附錄圖五)，較2019年全年的85.5%回落10.9個百分點，至於全年計，賺幅料變化不大，而展望2021年冀有力重上八成的水平。
另外，按十大活躍二手屋苑表現分析，截至2020年12月13日為止，嘉湖山莊再度蟬聯買賣登記量最活躍的屋苑，暫時累錄547宗，較去年全年所錄得的542宗已多出1%；緊隨其後者為沙田第一城的448宗及日出康城的381宗，兩者分別暫較去年全年多出20%及12%。至於另一熱門老牌屋苑─美孚新村今年暫時守在第四位，錄372宗登記，按年暫時增10%。港島及九龍區的藍籌屋苑如太古城及黃埔花園，則各錄得357宗及326宗登記，分別按年暫時大升22%及38%（見附錄表四）。
檢視2020年樓價，陳大偉指中小型住宅（以全港50個指標屋苑作依據）價格於今年首11個月累升0.2%，預計全年最終將錄約1.0%的跌幅；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測全年跌幅約3.5%。至於租金走勢方面，中小型住宅2020年全年租金最終料跌4.5%，而豪宅租金全年料跌5.0%(見表一)。
展望：危中有機 低吸待疫後反彈
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，去年在未有新冠疫情爆發前，市場上佔了很大部分的預測均看淡2020年樓價，有些甚至估計會大挫三、四成，結果即使一場世紀疫症幾近全年肆虐，樓價亦只在最後一個月的第四波疫情困擾下，才出現極輕微的回軟，反映樓市根基強健，若非疫情困擾，相信已應了本人年初估計樓價會「噴射式」上升一成的預測。
快將踏入2021年，市場對來年樓市的預測亦各有看法，既有看升，也有看跌，而廖偉強則繼續看好新一年的樓市發展，料將繼續價量齊升。2020年樓市仍然存在三不利因素，包括社會運動在今年初持續困擾，而中美貿易戰一直未有解決，甚至更進一步燃燒至科技戰的層面，再加上新冠肺炎疫情爆發，在三大超級負面因素夾擊下，住宅樓價只輕微反覆上落，截至十一月份，樓價仍然較去年底錄得輕微升幅，足以反映樓市有跌不下的能耐。
不利因素漸起變化 疫苗應市樓市轉升軌
展望2021年，上述三大負面因素有機會逆轉，或至少暫時不再惡化；包括社會運動基本上已見平息，自七月份國安法正式實施以來，社會狀況明顯回復至以往的常態，店舖可正常開門做生意，普遍市民的人心亦較安定，大大利好入市置業的意欲及氣氛。
此外，隨著拜登當選美國新一任總統，未來的中美關係有機會出現新轉機，預料拜登即使不會即時拆除部分貿易壁壘，亦暫時不會加大對抗力度，估計他將先集中火力應付國內自身嚴峻的抗疫事務，而減少與中國糾纏，令中國以至香港經濟可從中喘息、恢復元氣，對香港樓市也有莫大幫助。
再者，新冠肺炎疫情雖然仍反覆，將持續影響樓市走向，但觀乎過去近一年來的數波爆發，並未有令本地住宅市場出現大跌的情況，反映本地住宅需求強勁，疫情亦不足以推冧樓市。至於更為利好的消息是，新冠病毒的疫苗已推出，香港市民最快下月起便可陸續開始接種，為疫情受控帶來曙光，一旦疫情得以維持穩定，甚至逐漸減退，樓市將出現較顯著的反彈。
剛需大供應少 低息環境將激活樓市
另一方面，本地住宅剛性需求持續，去年即使少了內地客，整體住宅交投量並無明顯回落，而最新一份《施政報告》重點繼續以公營房屋為主導，未來私宅土地供應仍然十分有限，預示私宅市場將續供不應求。此外，全球持續量化寬鬆政策，加上長期低息環境沒有改變，甚或會再延長，資金將仍然傾向流入樓市等實物資產市場。
2021年私宅買賣指向6萬宗 料創9年最多
展望2021年，廖偉強認為，首季在疫情持續困擾下，樓市仍將反覆偏軟，惟亦難以出現顯著跌幅，只要不出現第五、六波疫情，而次季在疫苗陸續接種成功效應下，當疫情受控及兩地得以通關，在人流、物流、經濟流重新接通後，樓市將會出現「爆炸式」上升。
預期2021年發展商將積極推盤，追回進度，全年一手私宅登記量料可重上較高水平，關鍵是有多少大型新盤可以應市。至於二手市場方面，因應新一份施政報告並無調整住宅辣招，故料可保持平穩。預期明年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約5.56萬宗，增加8%至約6萬宗的水平，有機會創9年來新高，並於期內首達六萬宗水平；當中一手私宅買賣料達1.90萬宗，較2020年的約1.51萬宗大增約26%；而二手私宅成交量則會較今年的4.05萬宗，微升約1%至4.10萬宗，有機會創近七年高位。
至於整體私宅成交金額方面，2021年若能受惠通關，加上換樓客繼續入市，豪宅陸續重新推出，一二手私宅合共成交總值料可漲約15%，有機會繼1997年約6,412億元的歷史高位後，史上第二度達致6,000億元的次高水平(見表一及附錄圖一)。
樂觀大市能反彈 中小型樓價升幅勝豪宅
樓價走勢方面，預期若2021年疫苗有效令疫情受控，將帶動各行各業及整體經濟出現復蘇，而樓價亦可重拾升軌。廖偉強預計，中小型住宅樓價(以全港50個指標屋苑作依據)於2021年全年將可錄得約8%至10%的升幅；而豪宅物業價格(以差估署大型單位作依據)則料有約5%的潛在升幅。至於租金方面，來年置業者料多於租盤者，而入伙盤陸續出現，估計中小型住宅租金於2021年只能平穩橫行；相對豪宅租賃也未見熱鬧，租金來年恐持續受壓微跌2%(見表一)。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
