【法律知識】能否因疫情被隔離而終止租約？

上星期新界某棟大廈101個住户因冋一屋宛內先後有2名住客確診肺炎而因此被命令強制隔離接受醫學監察，5天後證實未受感染後，昨午陸續返回家居。假設如果當中有住客是以租客身份使用單位,能否因此而退租(假設業主已補地價)？

香港曾經有一法庭案例與本個案類近可作參考。

沙士期間曾有一租客因租住在淘大某座單位而被命令和其他樓上樓下住客一起迁出和隔離10日,隔離完結後，租客回家，過了約2星期便發信通知業主終止租約和表示願意放棄按金作為賠償。業主回信接受租客退租，因還有欠租未支付,所以透過訴訟在地方法院上作出追討。

租客答辯指因以下3項理由而去終止租約：1. 租約因隔離令而令租約受挫失效(frustration of con­tract) ；2. 業主違反了單位須適合人居住(Premises were fit for human habitation)之隱含契諾；及3. 業主違反了須要維修單位內之結構之隱含契諾。因為第三項理由與本篇文章之主題無關，留待日後再探討。

租約受挫失效

法官重申普通法中租約受挫失效是極少情況適用於物業租賃上,亦未曾有案例判過可以勝訴，並引述有案例是10年租約,中間只有1年多不能使用租賃之貨倉,最後3年多仍然可以用,法庭也指合約未受挫而須繼續履行；另一宗案例是99年期租，戰爭爆滿時尚餘超過90年租期，法庭一樣判決租約無受授失效。除非該突發事件引致之中斷覆蓋剩餘之租期或極大部份，否則租約未有受挫而失效。法官指出租客只是被隔離而不能使用物業10天,對整個2年租期只佔很小部份，所以租約上尚未履行之權責之性質未有明顯被隔離10日而更改了。

有關須要單位須適合人居住維修單位內之結構之隱含契諾

法官引述法律典籍指無連傢俬之租賃,普通法上業主無責任保證單位適合人住，縱使是連傢俬之租賃(furnished letting),業主只是有責任保證在租期開始時單位之狀況適合便可以,並不代表整個租期也須要有同樣的保證。

所以最後地方法院判業主勝數,可追回所欠租金在扣除按金後之餘額。

筆者認為如應用同一原則，在只是隔離14天之假設下，租客是不能無條件單方面退租。

利嘉閣地產中央事務部