工商舖去年登記跌穿五千宗 史上新低 否極泰來 2020年冀全線量值齊反彈
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，在中美貿易戰加上修例風波而引發的社會運動雙重夾擊下，去年工商舖市道表現不濟；2019年全年工商舖物業買賣登記有史以來首度跌破五千宗的新低水平，累計僅錄得4,636宗，較2018年的9,217宗急挫一半(50%)，創下1996年有紀錄以來的24年歷史新低，反映去年市道十分慘淡。全年買賣登記金額亦相應下挫，只錄得1,038.44億元，較2018年的1,602.70億元跌35%，為近3年新低。
回顧2019年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及店舖表現全線下跌；但其中以工廈交投較旺，去年共錄得2,608宗登記，惟按年急挫53%，但仍以56.3%繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別。商廈方面錄得相若跌幅，且跌穿千宗水平，只有930宗登記，佔整體比例20.0%，成為最遜色的類別。至於店舖尚守在千宗以上水，去年錄得1,098宗登記，較前年的1,615宗也跌32%，佔整體比率則達23.7%。
至於以買賣合約總值分析，店舖取代商廈成為貢獻最大的類別，去年共錄407.12億元，佔整體金額達39.2%，佔比並按年大增13個百分點，主要受去年錄得大額內部轉讓及領展出售多個商場等較大額的登記所帶動。另外，工廈及商廈去年登記金額分別達295.49億元及335.83億元，佔比分別達28.5%及32.3%。
檢視去年初，承接2018年中爆發的中美貿易戰持續困擾，令去年首季的市況飽受時好時壞的不明朗因素困擾，工商舖物業準買家表現審慎，致交投相對緩慢，時至次季才有較明顯的好轉情況。總結2019上半年，工商舖整體登記再次跌穿三千宗大關，僅錄得2,881宗，為過去6個「半年度」表現最差的一次。
至於接近年中時，一場修例風波的陰霾席捲市場，引發大規模社會運動，令沉寂的工商舖市場承受雙重打擊，第三季整體買賣登記量拾級而下，而第四季則維持在低位窄幅徘徊。總結下半年，工商舖累計登記只有1,755宗，除較上半年急挫39%外，更創下半年度的歷史新低。
踏入2020年，雖然困擾逾半年的社會運動仍未完全平息，但跡象顯著最壞時期或已過去，社會混亂及激烈示威的程度逐漸減退，加上貿易戰首階段協議達成，2020年工商舖有機會踏出寒冬、再現生機，出現谷底反彈的走勢，年內一些利好因素如下：
2020年利好因素：
(1) 香港整體發展仍具優勢，長線前景仍然樂觀，之前淡市的購買力只是暫時扣起，並非消失，相信隨著社會運動漸趨平息，購買力將重返市場；
(2) 雖然香港經濟情況及失業率存在隱憂，但涉及的主要是受社會運動影響的餐飲零售旅遊及酒店業為主；其他行業仍相對穩定，料對工廈及商廈物業的影響有限；
(3) 受惠活化工廈措施，加上2020年料有不少一手商廈項目開盤，故預料商廈買賣登記量於今年有機會作出較大幅度的反彈；
(4) 重啟活化工廈措施將持續利好大手及全幢工廈之買賣，工廈用途將更靈活廣泛，預期相關的大額收購合併陸續有來；
(5) 店舖市場經歷過去逾半年大幅減價減租後，開始有投資者部署趁低吸納；只要市道慢慢回復正常，店舖買賣可望隨之回升；
(6) 包括中美歐等地的環球市場仍然採取量化寬鬆政策，加上市場維持低息環境，充裕的資金仍會投入長遠相對穩健的物業市場，工商舖投資仍受追捧。
黃應年相信，2020年工商舖市道將現曙光，由於之前普遍價格減了兩、三成，年初已見有過億元的交投帶動市況回暖，不少實力雄厚的投資者更趁農曆新年後的小陽春到來前，率先偷步入市。此外，中美貿易戰首階段協議簽署，令市場信心回復不少，不少廠家對業務前景減少了不確定性，增加投資入市的意欲；黃氏相信，市況最差時期已經過去，對今年前景審慎樂觀，交投將會逐步好轉。
綜合以上因素預測，2020年全年工商舖整體買賣登記宗數料出現約51%的強勁反彈，大增至7,000宗的水平，惟恐未能突破2017及18年約九千宗的近年高位；而涉及登記金額亦料相應增加26%，處於約1,310億元的水平。至於利嘉閣(工商舖)今年會隨著市況好轉而適度增加人手，預計增加20%至25%的人力以配合反彈市的來臨。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，去年初原本工廈市場已完成整固，並起步回升，於三、四月份表現理想，惟隨著反修例事件出現，整體氣氛及市況轉差，買賣登記量調頭回落，連跌5個月，由最高按月逾五百宗瀉至僅有百餘宗，反映下半年市況明顯逆轉。
2019年全年累計，工廈買賣登記共錄得2,608宗，較2018年度的5,608宗急挫逾53%，涉及買賣合約總值295.49億元，亦跌近35%；宗數為2001年以來的19年新低，並為24年有史以來的第四低，而金額則為近3年最少。去年工廈全年登記量急跌，主要受中美貿易戰及社會運動拖累，按半年度計算，2019年上半年，工廈買賣登記有1,712宗，涉資201.33億元；而下半年登記量則急降至896宗，涉及金額94.16億元，量及值分別較上半年回落47.7%及53.2%，但相信淡勢在2020年農曆新年過去後，有機會輾轉回升。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區中，2019年登記量全線均錄跌幅，其中跌幅最大的是新蒲崗區，去年僅錄58宗買賣登記，按年急挫72%。朱亮恒解釋，新蒲崗區登記量錄得顯著跌幅，主因是區內去年拆售交投相對減少所致。此外，去年葵涌、觀塘及荃灣區繼續是買賣登記量最多的主要3區，惟3區登記量均按年挫逾五成，分別至只有547宗、501宗及351宗(詳見附錄表三)，反映市況極為疲弱。
從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記中，以牛頭角淘大工業村1座全幢的登記最矚目，涉及金額高近20.76億元。其他矚目成交還包括新蒲崗美華工廠大廈全幢，涉資逾9.55億元，而葵涌美羅工業大廈全幢亦涉資8.80億元，兩者分別佔據榜內第二及第三貴價席位(詳見附錄表四)。
至於工廈摸貨方面，因應市況不就，加上DSD辣招未除，摸貨更見疏落，去年全年只錄得11宗摸貨登記，較2018年的19宗再挫42%，涉及金額僅有3,430.54萬元，亦按年相應減少55%。
展望2020年，朱亮恒指出，外圍及本地因素轉趨明朗，中美貿易戰亦漸緩和，相信去年因應市況而延遲推出的項目今年可重新上馬，多區包括大角咀、荃灣及屯門等均有新項目有機會登場，勢刺激交投量回升。此外，活化工廈措施持續吸引發展商及投資者併購及重建項目，年初所見，已多了投資者及用家洽購查詢，相信農曆年過後的二月份市況會漸轉旺。在上述因素帶動下，朱氏相信，2020年工廈買賣登記量料按年反彈53%，回升至約4,000宗的水平，而涉及登記金額亦將同步回升約35%，重上400億元。
商廈市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，商廈買賣登記量於去年初經歷傳統淡季後，在次季原本表現不俗，三個月期間按月均有逾百宗成交，為去年表現最旺的一季。不過，踏入年中後，相繼有社會紛爭及中美貿易戰不斷衝擊，令交投大跌，市況轉淡，自八月起至年底均徘徊在約半百宗的低位。
總結2019年全年，商廈整體買賣登記只錄得930宗，較2018年的1,994宗大跌53%，除創歷史新低外，亦是史上首度跌破千宗的大關。至於成交金額方面，相比2018年因有兩宗合共逾三百億元的巨額內部轉讓登記拉高基數下，去年商廈買賣合約登記總值只錄得335.83億元，除按年急挫54%外，亦創下2010年以來的近10年新低。
以價格類別劃分，2019年，介乎200萬元至500萬元以內及500萬元至1,000萬元以內價格類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有570宗，佔了整體商廈成交量約61%。去年七個價格類別的商廈買賣宗數出現全線回落，其中以中低價商廈包括500萬元至2,000萬元以內兩個組別各錄67%及65%的跌幅，分別只有245宗及118宗登記。至於1億元或以上的高價商廈組別的買賣登記量跌幅相對較少，錄得58宗，按年只跌18%，表現優於大市。
2019年最貴重的商廈買賣登記為柴灣利眾街14至16號全幢(活化商廈)，涉及金額9.48億元；其次為元朗青山公路元朗段150至160號全幢，涉及金額逾8.21億元。在去年的十大貴重商廈登記之中，只有2宗屬於全幢物業，另有8宗則為全層物業(見附錄表七)。另一方面，2019年全年共錄得58宗銀碼1億元或以上的商廈買賣登記，其中28宗位於鰂魚涌的商業中心區，佔當中比率達48%，其次有15宗在上環區，佔比也有近26%。
展望2020年，徐康達表示，商廈買賣交投已沉寂了多月，當中積聚了不少購買力，而觀乎市場資金並沒有流走，故相信在貿易戰達成首階段共識下及本地社會運動漸見平息，投資市場將會重新啟動，料3月份交投會有顯著飆升。當中，除了傳統核心區外，徐氏亦較看好西九龍及荃灣區，前者受高鐵上蓋項目成功標售帶動，周邊商廈亦可受惠；而荃灣亦將有新項目登場，有助推動交投量上升。
全年計，預期2020年商廈買賣登記宗數將按年出現「報復式」反彈，大升近1倍(94%)，重上1,800宗的相對正常市況下的較高水平，而成交金額連同個別大額內部轉讓個案預測，亦料可回升至約500億元的水平。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，自去年農曆年觸及低位後，店舖買賣登記本已拾級回升，重上近150宗的水平，無奈之後遇上社會運動爆發，直接衝擊舖市，導致八月至十二月均維持在不足一百宗的低位窄幅上落。總結2019年全年，店舖買賣登記錄得1,098宗，較2018年下跌32%；涉及合約總值407.12億元，按年微跌2%，量跌價平穩，主因是去年有尖沙咀K11商場錄得51億元內部轉讓，兼且又有領展出售12個商場涉資逾120億元所致。
按物業價格劃分，去年1億元以下的6個銀碼組別店舖登記量表現疲弱，全線錄得介乎26%至47%的跌幅，其中以2,000萬至5,000萬元以內者的47%跌幅最大，全年只錄得157宗登記。至於登記量最多的是200萬元以下的超細價組別，去年共錄得300宗，惟按年亦跌26%，而介乎1,000萬至2,000萬元以內的銀碼組別，去年共錄得198宗，也回落34%。反之，巨額店舖買賣登記量則逆市造好，1億元或以上組別大升24%至57宗，當中一大原因是受領展出售商場而錄得的登記量所帶動。
2019年十大貴重店舖買賣中，若撇除首位、屬內部轉讓的尖沙咀K11商場連一籃子車位的51億元登記，則最矚目之登記為領展出售的一系列商場，而當中以屯門山景商場涉資的18.36億元最大額，其次為香港仔利東商場的16.92億元等(詳見附錄表十)。
至於在定期觀察的17個統計分區之中，去年錄得15跌1升1持平。在下跌地區之中，以荃灣的跌幅最大，由2018年的86宗大跌近半(48%)至2019年只有45宗登記，其次深水埗亦跌47%，至只有102宗，反映社會運動對多區店舖均構成壓力。至於逆市錄得升幅的地區只有中環，升了1倍，惟實際只是由10宗增至20宗，大升幅只因之前基數太低，未能反映該區市況明顯好轉。此外，紅磡/土瓜灣及深水埗是僅有兩區錄得逾百宗登記的地區，分別有123宗及109宗登記，可見民生消費區所受影響較輕。
預測2020年市況，鄭得明指出，以年初觀察，民生區市況漸見回穩，而核心區售價料再跌5%；目前買賣雙方洽商情況漸見頻繁，不少投資者已部署入市，相信過年後會有一波小陽春出現。只要社會運動平息，自由行及旅客數字將會隨之回升，加上經濟回穩，消費信心回復下，對店舖後市有利。
鄭得明相信，市況會隨大市氣氛出現變化，而按目前觀察，有投資者已在收集貨源，預期年中時民生舖造價有力回升，而核心區造價則可望止住跌勢，趨向平穩發展。綜合預期，2020年全年店舖買賣登記量可升近一成，重上約1,200宗的水平，而涉及登記總值亦料輕微增加至約410億元左右。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
