樓市轉弱 上車盤首當其衝
《利嘉閣地產總裁廖偉強》
近期本港樓價有回落的情況出現，而部分傳媒報道樓市成交的時候，會有些不算合理的比較，將個別最近成交而質素較差的單位與較早前售出的優質單位作相比，結果樓價的差距自然會較大。筆者不是說目前的樓價沒有下跌，只是希望大眾能夠客觀地分析目前的實際市況，避免那些打算入市的市民產生過度的期望，最終與事實相距太大時，變成失望而回。
筆者就今次的跌市在一個月前的文章已分析過，將整個樓市概括分為5大類別，包括上車盤、藍籌屋苑、新裝豪宅、知名豪宅及超級豪宅。估計首3類物業的樓價會在這次跌浪中明顯回落，特別是上車盤；而知名豪宅及超級豪宅則沒有顯著的跌幅。
上車盤業主財力相對薄弱
為何筆者會估計上車盤的跌幅會最大，皆因這類別的業主多以首次置業人士為主，大部分沒有經歷過樓市嚴重下跌的境況，較受樓市波動影響。此外，他們在財務實力方面相對薄弱。更重要的因素是，由於過去幾年很多父母擔心子女在未來置業上會有困難，而選擇現時出資協助子女盡快上車，無形中上車盤的價格被急速推高，引致近年上車盤的樓價升幅跑贏大市；相反，在樓市逆轉受衝擊之時，該類物業也容易首當其衝，樓價抗跌力自然較低。
話雖如此，即使現時上車盤的樓價下調壓力較大，但到目前為止，實際累積的跌幅仍然有限。
料仍然是牛市的調整期
雖然現時市況充斥着不利好的因素，但未來形勢變化仍有待觀望，而對於今次跌浪，筆者仍然相信只是牛市的調整期，並不是大家所指樓市已開始進入熊市階段。理據有多方面，其中一個重點是目前大部分業主財力雄厚，接近七成的業主已經供斷物業，就算有借貸的業主承擔貸款比率不足五成，加上有壓力測試，業主的供款與入息的比率只佔三成。
除此之外，另一個原因是樓市已經沒有炒家存在，炒家是過往樓價下跌的元兇，他們在市場有任何風吹草動時，便會作出即時反應，選擇減價拋售物業離場，這樣會對樓市產生連鎖反應，引發其他業主效法降價求售，但以今次的市況而言，明顯沒有上述的因素。
樓價如挫兩成 將成負資產
筆者認為部分的上車盤業主，在之前使用了發展商提供的高成數按揭計劃，或是按揭保險的高成數貸款，當目前樓價下跌一至兩成便有機會變成負資產。但是這些上車盤的買家並非炒家，只要有能力供款，加上物業是自住之用，即使短暫掛上負資產之名，影響也不大。當外圍經濟明朗化後，樓市回復元氣，重拾上升軌，到時便會雨過天青。
【刊於2018年11月23日 文匯報專欄】
