樓市淡轉旺 隨時「一觸即發」

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

近期的市況淡靜，主要是息口的持續上升，再加上恢復通關之後，香港沒有出現預期的經濟爆發力，所以大家對後市的看法，都與年初時有很大分別。這個時候，大部分香港的市民都選擇按兵不動，就算有資金在手，都不敢在這個時候出動去投資，或者花大錢去消費。

可能大家都認為，今年開關之後，經濟理應出現井噴式直綫上升，所以當現實與預期出現這麼大的落差後，難免甚為失望，這個時候就容易互相「噴灰」，將負面的心態擴散開去。

無可否認，接連加息確實是令置業者供樓的負擔加重，如果是「持重貨」的投資者，壓力就更加大，因此「減磅」就是順理成章的事。傳媒亦喜歡以負面的角度，去報道投資者出貨的新聞，並且加以放大。

租金回報升 樓價難大跌

不過，大家別忘記，香港的業主超過六成以上已經供完按揭，亦有很多早年置業的業主，借款相對樓價的比例十分之低。所以只有近幾年入市的買家，遭遇樓價的下跌，加上按息調升，因而感受到很大的壓力。顯然這並非廣泛及嚴重的問題。

此外，近期的租務市場因為輸入人才、內地學生來港升學，以及部分觀望樓市的香港人由買轉租，導致租金不斷上升。在租金上升的大環境之下，回報率同時上升，樓價也很難會大跌。

相信大家亦很清楚，接連加息的其中一個原因，就是通貨膨脹，物價飈升，加息可以紓緩通脹的壓力。同時間，在高通脹的環境之下，物業價格同樣不容易大幅下調。

簡單而言，租金上升加上通脹，樓價根本沒有大幅下跌的壓力，只有一時的波動。事實上，樓價由高峰期至今已調整約15%。基於市場信心不足，入市的買家相對比較少，因此與心急出售單位的業主談判，亦相對較為容易，買家隨時能夠在談判中，獲得超乎自己所預計的「筍價」。

對用家也好，投資者也好，這個時候選擇入市絕對錯不到哪裏，當然重點是量力而為，未來確實看到有利好因素逐漸浮現。只要置業者的信心恢復，樓市就容易「一觸即發」，短時間內轉旺，所以，筆者認為今天就是最佳的入市時機。

【刊於2023年8月10日《經濟日報》專欄】