置有心得：儲蓄掛鈎按揭 點先最賺息？
最近筆者接受訪問，記者舉了兩個有關「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage Link)的例子，筆者覺得非常有趣，在此分享一下。
例子一：如果100萬元貸款額，按揭息率2.25%，供款年期為25年，月供大約4,360港元，跟供款年期30年月供3,820元比較，每月多供540元，他應該選擇維持25年期供款藉以盡早贖樓，抑或選擇30年期供款並將每月差價540元存入「按揭儲蓄掛鈎戶口」，賺取利息較為著數呢？
其實兩個做法在頭段(還款期數276期以前)效果一樣，關鍵在於當存款上限高過按揭貸款結欠之50%，就再沒有賺息效果，假設100萬貸款額供款年期30年，到了第276期時本金結欠為296,821元，而每月存入540元至第276期總存款為149,040元。
由於Mortgage Link的存款上限通常為本金50%，屆時存款已稍超本金之50%，換言之往後存入的540已再沒有賺取高息效果，結論供款年期短始終有着數。
例子二：如果手持50萬元，打算買100萬元物業，他應該選擇做5成按揭，抑或做6成按揭，變相支付4成首期，但餘額1成(即10萬)就放入Mortgage Link賺取利息，哪種較為划算呢？
其實，跟上述情況差不多，在頭段(265期以前)效果一樣，關鍵在於當存款上限高過按揭貸款結欠之50%就降低了賺息效果。
假設支付4成首期即貸款額60萬供款期30年，到了第265期時本金結欠為199,407元，而100,000元存款已超過本金的50%，因本金會不斷減少，故往後100,000元存款並不能享盡賺息效果，結論支付較多首期是比較划算。
總括而言，「按揭儲蓄掛鈎戶口」是鼓勵客戶將多餘資金存入戶口，既可以賺取高息之餘又能隨時提存，增加資金流動性才是最大好處。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
