樓市往何處去？
近期股市比較波動，港股的單日跌幅，若純以恒生指數的點數計，曾創歷史紀錄。市場曾一度人心惶惶，連樓市的投資者也開始憂慮，樓價會否因此而受拖累。
我個人亦不得不同意，若果美國股市真的崩盤，全球的投資氣氛無可避免亦會受影響。現時本港的樓市可謂是投資主導，而不是建基於用家購買力的提升。在這種情況下，若是投資情緒出現逆轉，樓市亦難免會受拖累。
最穩妥的樓市，應得力於用家的購買力的提升。香港大部分人對自己的居住環境都不太滿意，只要有足夠的購買力，誰都想透過置換居所，去改善自己的居住環境，需求可以源源不絕。在這種情況下，即使股市出現波動，亦阻擋不了用家入市的剛性需求。
問題是香港的樓價已愈來愈與用家的購買力脫節，市面上能負擔得起今天這樣高樓價的人已愈來愈少。之所以仍有資金不斷入市，全因為後市仍被不少人看好，認為現價買入仍有機會賺錢。不過，一旦投資氣氛逆轉，資金就會流走，樓價就會失去原先的支持力。從這個角度來看，香港現時的樓價，基礎並不鞏固。
然而，基礎不穩亦不代表立即會倒。原因是近年影響我們這個世界的資產價格的主導因素，已不再是新增的GDP有多少，而是固有的資產積累會在配置上出現怎樣的變化。在已發展的地區，即使GDP沒有實質的增長，只要擁有資產的人對地產投資有多一些偏好，願意在自己的資產組合中，地產所佔的比例多一些，一樣可以繼續推動樓價進一步上升，而完全不理會樓價是否已與一般人的購買力脫節。這是造成近年香港樓價長升長有的主要原因。
再者，香港不但自己內部有財富積累，內地財富積累的速度比香港還要快。而這批率先富起來的內地人，對投資香港房地產都有很重的偏好，導致資金依然源源不絕地流向房地產市場。
不過，美國股市已連續上升了將近十年，已有位高勢危的跡象。故此有人擔憂，本港的投資市場最終會被美股拖累。但我認為出現這種情況的機會很微，起碼不會這麼快，這和特朗普的取態很有關係。
特朗普上任一周年的時候，他拿不出一份像樣的成績表，唯一還可以吹一下的，就是美國的股市屢創歷史新高。他應該不想看到他上位後第二年股市就崩盤。況且，他剛推出減稅政策，股市繼續上升，才能證明他的減稅政策是成功的。
此外，聯儲局已開始縮表，流入債券市場的資金會減少。今後，企業要想在債券市場融資會比以前困難。為了保障企業不會出現資金鍊的壓力，美國必須為企業提供更多的股權融資的途徑，那就需要有一個興旺的股票市場。以利需要資金的企業可以透過上市，或發新股的方式籌集資金。股市愈升，PE比例就會愈高，這才有利於企業籌集資金。美國總統權力很大，當他不想看到美國的經濟會被股市拖累的時候，股市向好的機會應大過崩盤的機會。因此，我認為本港的樓市在短期裏不似會被美股拖累。
(轉載自am730C觀點2018年2月27日)
