落成量大增 租金有壓力
過去，政府以樓宇的實際落成量來陳述樓宇的供應量，這是一個定義清晰，不會混淆的表達方式。但近年改用未來三年可供出售的新盤來表達樓宇的供應量，那市民就弄不清楚，究竟這些供應量會是平均出現在這三年裡，還是集中出現在某一年裡；這其實對市民想評估當年的市況是有困難的。為甚麼不把每年的供應量分開表達呢？那市民就既可以知道未來三年的總供應量，又可以知道個別年份的供應量。市民對市場的情況愈了解得多，才能選擇更適合的入市時機。
其實，可供出售的樓宇的定義很容易混淆。譬如去年可供出售的樓宇，如果未能成功出售，又會被算在未來三年可供出售的樓宇裡，變成一樓兩算。如果同一個單位又被算作去年的供應量，又被算作今年的供應量，那我們就不可能把三年的供應量再加三年的供應量，變成六年的供應量。政府用這樣的方式向社會提供數據，叫社會如何利用這些數據作統計？有混淆視聽之嫌。
幸好，差餉物業估價署依然有公布每年樓宇的落成量，讓市民對市場的供應量有一個較清晰的圖像。真不明白，為何政府有科學的數據不用，偏去用一些表達混亂的數字？樓宇要落成才能付諸使用，這才是真正的供應。而可供出售的樓宇，若然地產商開價高，賣不出，貨尾愈積愈多，令未來三年可供出售的樓宇不斷增加；但從社會的角度而言，這段時間的供應量並沒有真正增加──並沒有更多的樓宇可供市民居住。在在顯示政府現時表達樓宇供應量的方法一點也不科學。
因此，我公司的研究部，在搜集有關供應量的數據時，一向不會光看未來三年可供出售的單位，而是會更重視未來一段時間裡，每年可以落成供使用的單位。我們發現，有一個數字很值得市民關注，就是2018年的私人住宅落成量將重越二萬個水平，達22,493個，為十四年來最高。這個數字對租務市場一定有影響。
由於買賣市場常會被資金流動所影響，而資金流動的變化幅度常高過供應量的變幅，以致價格常被扭曲。但在租賃市場裡只有用家，沒有投資與投機因素，供應量的明顯增加，將對租金產生必然的壓力。供應多了，租客的選擇機會就會增加，在討價還價時，就會處於較為有利的地位。另一方面，當租盤多，租客少的時候，業主之間的競爭就會增強，心急出租的業主就會較容易降價。
此之所以，我預期2018年的租金會有壓力，即使仍能上升，升幅亦一定不及去年。在聯儲局可能持續加息的情況下，如果租金回報率不升反跌，那對投資地產的吸引力必然有負面的影響。
此外，還有一項因素值得投資者留意的，就是劏房的供應有不斷增加的趨勢。由於政府沒有積極去取締在工業大廈裡的劏房，改裝工廠大廈作住宅供應的活動，近期有增無減。這種活動雖然不合法，但它實際上對住宅樓宇的供應不足有舒緩作用。租客被這類劏房吸納後，對正規住宅的需求就會下降，租金怎能不受壓？
(轉載自am730C觀點2018年2月12日)
